I contorni giuridici della responsabilità derivante dalla rovina o dai difetti di cose immobili ex art 1669 cc alla luce della recente giurisprudenza
Approfondimento a cura di
avvocato del Foro di Viterbo
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L’art. 1669 c.c. testualmente recita:<<Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia>>.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia>>.
La norma in esame prevede un tipo di responsabilità di natura extracontrattuale e speciale rispetto a quella sancita dall’art.2043 c.c. (principio del neminem laedere), dell’appaltatore (per la dottrina e giurisprudenza ormai consolidata venditore-costruttore) nei confronti del committente (acquirente) per la rovina o difetto di immobili destinati, per la loro natura, a lunga durata.
La disciplina in esame, anche se prevista dal codice in tema di appalto, è stata estesa dalla giurisprudenza sia di legittimità che di merito, ai casi di acquisto di privato dal venditore- costruttore dell’immobile.
L’art. 1669 c.c., configurando una responsabilità extracontrattuale e speciale, come sopra menzionato, comporta una presunzione di responsabilità del costruttore.
Nonostante la sua collocazione, tale norma è finalizzata a tutelare interessi di carattere generale: di interesse pubblico (non solo interesse individuale del committente) alla stabilità e solidità degli immobili, destinati ad una lunga durata, a salvaguardia dell’incolumità e sicurezza dei cittadini.
La tutela ex art. 2043 c.c. potrà essere utilizzata allorquando non sia più invocabile quella speciale del 1669 c.c., cioè ogni qualvolta la rovina totale o parziale, o il pericolo di essa o di gravi difetti, si manifestino decorsi i dieci anni dalla realizzazione, con la conseguenza che in tale ipotesi non opererà la presunzione di responsabilità del costruttore, e spetterà all’attore provare la colpa di quest’ultimo.
Per invocare l’applicazione del 1669 c.c., oltre al mancato decorso decennale, devono sussistere altri requisiti.
Secondo una recente giurisprudenza (Trib. di Bologna Sez.II, Sent. 20/06/2011) << I gravi difetti dell’opera tali da costituire l’oggetto della garanzia di cui all’art. 1669 c.c., ricorrono anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore>>.
Con tale pronuncia, sembrano notevolmente allargarsi le maglie di applicazione di detta tutela comprendendovi i gravi difetti, ma anche vizi costruttivi, che vanno a menomare considerevolmente il normale godimento della cosa impedendo che la stessa fornisca l’utilità a cui è stata destinata.
Il grave difetto deve essere denunciato all’appaltatore-venditore entro un anno dalla scoperta e la successiva azione giudiziaria si prescrive, se non espletata, entro un anno dalla denuncia.
Per la giurisprudenza maggioritaria si ha scoperta del vizio e del difetto quando chi denuncia abbia acquisito una conoscenza seria ed obiettiva dei vizi/ difetti e del nesso causale tra questi ultimi e la fallace realizzazione dell’opera:<< Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione casuale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti…>> (Cass. 1/2/2008 n. 2460.)
Inoltre, per autorevole giurisprudenza (Cass. 30/07/2004 n. 14561), i termini previsti dal 1669 c.c., il primo di decadenza per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti da un anno dalla scoperta dei vizi o difetti, e l’altro di prescrizione per l’esercizio dell’azione di responsabilità entro un anno dalla denuncia, sono interdipendenti <<nel senso che, ove uno soltanto di essi non sia rispettato, la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente non può essere fatta valere>>.
La denuncia è atto recettizio che ha lo scopo di far conoscere l’appaltatore del fatto dannoso mettendolo nelle condizioni di dimostrare che il vizio/difetto lamentato non è riconducibile ad una sua responsabilità; non necessita, pertanto, di particolari forme sacramentali.
Va infine sottolineato che per i nuovi immobili ai sensi dell’art. 4 D. Lgs. 122/2005, è previsto per il costruttore l’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto di trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.
