Cassazione civile sez. II 01 agosto 2008 n. 21003
In tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d'interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l'esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro: a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della l. n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perché realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera; d) i parcheggi disciplinati dall'art. 12, comma 9, della l. n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.
Cassazione civile sez. II 01 agosto 2008 n. 21003
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati
Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere
Dott. MALPICA Emilio - Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso proposto da:
T.M., F.C., elettivamente domiciliati in ROMA VIA ITALO CARLO FALBO 22, presso lo studio dell'avvocato ANGELO COLUCCI, difesi dall'avvocato DE GIORGIO Francesco, giusta delega in atti;
ricorrenti
contro
S.C. in S., S.D., S.A., S.P., S.M.;
intimati –
e sul 2^ ricorso n. 05393/04 proposto da:
S.C. in S., S.D., S.A., S.P., S.M., gli ultimi quattro per procura speciale notarile rep. 30097 del 6/2/04, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ITALO CARLO FALBO 22, presso lo studio dell'avvocato ANGELO COLUCCI, difesi dall'avvocato ANTONIO CAROLI, giusta delega in atti;
controricorrenti e ricorrenti incidentali –
e contro
T.M., F.C.;
intimati –
avverso la sentenza n. 227/03 della Corte d'Appello di LECCE sezione distaccata di TARANTO, depositata il 20/10/03; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/03/08 dal Consigliere Dott. Maria Rosaria SAN GIORGIO;
udito l'Avvocato DE GIORGIO Mario, con delega depositata in udienza dell'avvocato DE GIORGIO Francesco, difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti;
udito l'Avvocato SEMERANO Luciano, con delega depositata in udienza dell'Avvocato CAROLI Antonio, difensore dei resistenti che si riporta agli atti;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LO VOI Francesco, che ha concluso per il rigetto 1^ motivo, accoglimento 2^ motivo del ricorso, rigetto ricorso incidentale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - Con atto di citazione del 15 giugno 1985, i coniugi T. M. e F.C. chiesero al Tribunale di Taranto di riconoscere, pro quota, il loro diritto di comproprietà, o di uso a parcheggio, sull'area coperta, a tal fine vincolata con atto notarile del 16 aprile 1971 da Se.Ma., proprietario e costruttore del complesso immobiliare in (OMISSIS), di cui faceva parte l'appartamento acquistato dagli attori con rogito del 21 gennaio 1971, in quanto gli eredi del S. avevano mantenuto il possesso esclusivo di tale area, invece destinata a parcheggio condominiale.
Si costituirono nel giudizio C. e S.F., eredi di Ma., che contestarono le richieste degli attori, assumendo che, all'atto della vendita dell'appartamento ai coniugi T.- F., il proprio dante causa non aveva vincolato alcuna area a parcheggio, e che, comunque, gli attori già parcheggiavano l'auto nel vano interrato. In via riconvenzionale, i convenuti chiesero, per l'ipotesi di riconoscimento di qualsivoglia diritto alla controparte, il conseguente riconoscimento del proprio diritto ad ottenere il corrispettivo.
Con sentenza depositata il 12 dicembre 2001, il G.O.A. del Tribunale di Taranto rigettò la domanda dei T.- F., rilevando che all'epoca del rogito l'area in questione non era stata ancora asservita, e che lo sarebbe stata solo con il successivo atto del 16 aprile 1971, e quantificò in L. 5000 mensili per metro quadrato il corrispettivo che gli stessi T. avrebbero dovuto versare ai convenuti per l'utilizzo del parcheggio, condannandoli al pagamento, per la metà, delle spese di lite, compensate per la parte restante.
Avverso detta sentenza proposero gravame i coniugi T., chiedendo alla Corte d'appello di Lecce - sez. distaccata di Taranto - l'accoglimento delle istanze da essi formulate in primo grado. Si costituirono S.C., S.D., S.A., P. e M., eredi di S.F., contestando le pretese avversarie, e dolendosi, in via incidentale, della parziale compensazione delle spese del giudizio di primo grado.
2. - La Corte adita, con sentenza depositata il 20 ottobre 2003, riformò parzialmente la decisione del Tribunale, riconoscendo agli attori il diritto reale d'uso sull'area destinata a parcheggio nell'immobile di cui si trattava e ordinando ai convenuti di immetterli nel compossesso della stessa e di consegnare, ove esistenti, le chiavi di accesso al locale, compensando tra le parti le spese del giudizio.
Il giudice di secondo grado, premessa la considerazione della natura inderogabile della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, che fissa un vincolo di destinazione incidente con effetti inscindibili nel rapporto pubblicistico di concessione edilizia e negli atti privati di disposizione degli spazi destinati a parcheggio, concluse che, essendo detti spazi destinati all'uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nell'edificio, costoro, pur nella ipotesi di asservimento dell'area in epoca successiva alla vendita delle singole unità e pur in mancanza di una espressa riserva in tal senso negli atti dispositivi, avrebbero dovuto essere invitati dal proprietario dell'area vincolata a dichiarare la volontà di acquistare il posto auto oppure di ottenere il solo diritto reale d'uso dell'area stessa, indistinta fino al momento della sua concreta ripartizione tra gli aventi diritto, da fissare, salva diversa volontà delle parti, in proporzione alla superficie della costruzione.
La Corte di merito precisò, peraltro, che, nella specie, riconosciuto agli appellanti il diritto reale di uso sull'area interrata in questione, non potevano essere accolte le altre istanze degli stessi dirette a vietare ai proprietari di consentire nell'area vincolata il parcheggio agli estranei al condominio e di utilizzarla per fini diversi, essendo gli istanti carenti di interesse al riguardo per non aver provato tale impropria utilizzazione, nè che essa, in ipotesi sussistente, avesse provocato limitazioni al godimento del loro diritto sull'area.
La Corte confermò, poi, l'obbligo del coniugi T.- F. di corrispondere agli eredi S. un corrispettivo del diritto loro riconosciuto, nel rispetto della logica sinallagmatica dell'obbligo imposto a questi ultimi, escludendo la legittimità di una utilizzazione a titolo gratuito di un bene che, pur vincolato ad una precisa destinazione, comunque rimaneva di proprietà altrui, e ritenendo equa la quantificazione monetaria di tale obbligo effettuata dal giudice di primo grado.
Infine, la Corte di merito respinse la domanda risarcitoria riproposta dagli appellanti, rilevando che, trattandosi di illecito extracontrattuale, essi avrebbero dovuto fornire la prova, almeno presuntiva, della natura ed entità dei danni subiti.
3. - Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso T.M. e F.C., sulla base di quattro motivi, illustrati anche da successiva memoria. Hanno resistito con controricorso S.C., S.D., A., P. e S.M., che hanno proposto, altresì, ricorso incidentale. Anche i controricorrenti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Deve, preliminarmente, procedersi, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., alla riunione dei ricorsi, in quanto proposti nei confronti della medesima sentenza.
2. - Con il primo motivo del ricorso principale, si lamenta la violazione e falsa applicazione della L. n. 1150 del 1941, art. 41 sexies, artt. 817 e 1117 cod. civ., nonchè insufficienza e contraddittorietà della motivazione su punti decisivi della controversia. Avrebbe errato La Corte di merito nel disattendere la domanda dei coniugi T.- F. intesa ad ottenere il riconoscimento della comproprietà indivisa sulle aree destinate a parcheggio, limitando il riconoscimento al diritto reale d'uso, e ciò dopo aver esplicitamente affermato, nella parte motiva della propria decisione, che i proprietari delle unità immobiliari comprese nell'edificio, pur nella ipotesi di asservimento di spazi a parcheggio in epoca successiva alla vendita delle singole unità abitative, e pur in mancanza di una espressa riserva in tal senso negli atti dispositivi, "andranno invitati dal proprietario dell'area vincolata a dichiarare la volontà di acquistare il posto auto ovvero di ottenere soltanto il diritto reale d'uso dell'area stessa".
L'errore sarebbe consistito nella mancata considerazione che, qualora, come nel caso di specie, nei titoli non sia stata formulata al riguardo alcuna riserva, gli spazi interni o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione destinati a parcheggio ai sensi della L. n. 1150 del 1941, art. 41 sexies, vengono ceduti in comproprietà pro quota quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 cod. civ., in considerazione del vincolo pertinenziale stabilito dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 e della L. n. 47 del 1985, art. 26, venendo così a far parte delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ.. Nè alcun rilievo potrebbe acquisire, nella specie, il contenuto del regolamento di condominio che il costruttore-venditore avrebbe successivamente predisposto, non essendo contenuto nell'atto di acquisto degli attuali ricorrenti alcun rinvio ad un futuro regolamento in ordine alla identificazione delle cose comuni ex art. 1117 cod. civ., e comunque non potendosi attribuire alcun valore giuridico all'accettazione preventiva del regolamento condominiale da redigersi a cura del costruttore-venditore, accettazione che non potrebbe in alcun caso sostituire l'espressa accettazione da parte dell'acquirente.
3.1. - La censura non è meritevole di accoglimento.
3.2. - La soluzione della questione sottoposta all'esame della Corte richiede una sia pur sintetica ricostruzione della evoluzione normativa, dottrinale e giurisprudenziale sul tema della disciplina dei parcheggi. La regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani. La L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d.
legge ponte), all'art. 18, introduce nella Legge Urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, prescrivendo che "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione" (poi divenuti dieci a norma della L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 2).
La norma, che fissa per la prima volta degli standards minimi da osservare nella progettazione urbanistica con riguardo agli spazi destinati alla sosta, esigendo che le nuove costruzioni siano dotate di aree di parcheggio, ha - come generalmente affermato dalla dottrina -carattere pubblicistico, essendo, per un verso, diretta a regolare, sotto il profilo urbanistico, l'attività edilizia, ed essendo, per l'altro, rivolta direttamente all'autorità amministrativa, tenuta a subordinare il rilascio della concessione edilizia al rispetto dei predetti standars, da determinare in base al rapporto tra superficie e volumetria.
3.3. - Peraltro, nel silenzio della norma in esame sulla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies, assuma altresì una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva). Gli spazi per parcheggio previsti dalla legge non sarebbero gravati da alcun vincolo di tipo soggettivo che ne prescriva l'utilizzazione da parte dei soli proprietari delle unità immobiliari situate nel fabbricato cui tali parcheggi accedono. Essi, pertanto, potrebbero essere liberamente attribuiti non solo in proprietà, ma anche in uso a soggetti che non siano proprietari o comunque utilizzatori di unità immobiliari poste nel fabbricato di cui lo spazio per parcheggio fa parte o di cui costituisce pertinenza.
La libera alienabilità degli spazi per parcheggio potrebbe essere agevolmente desunta, secondo i fautori della teoria in esame, dalla ratio della norma, la quale mira, come si è visto, ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli. A tal fine sarebbe irrilevante la persona che utilizza lo spazio per parcheggio; ciò che interessa, infatti, sarebbe solo che detto spazio sia utilizzato per il parcheggio di autovetture, che sia, cioè, rispettato il vincolo.
Solo una parte minoritaria della dottrina ha interpretato il richiamato art. 41 sexies, come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso la introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva). Secondo tale posizione, gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte dovrebbero essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l'edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso, anzitutto ponendo una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l'esigenza e impone l'assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato: si tratterebbe di una "pertinenza ex lege", in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l'edificio e gli spazi per parcheggio farebbe sì che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell'art. 1117 c.c., ovvero dell'art. 818 cod. civ., comma 1, comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio.
In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell'esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari e/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur principale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto all'uso dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope legis, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell'art. 1418 cod. civ., e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell'art. 1419 cod. civ., comma 2.
3.4. - Nella giurisprudenza di legittimità, accanto all'orientamento volto ad escludere la configurabilità nell'art. 41 sexies, di una disciplina incidente direttamente sui rapporti tra privati, ed a riconoscere a detta disposizione rilevanza unicamente nel rapporto costruttore - pubblica amministrazione (Cass. 24.4.1981, n. 2452;
15.10.1982, n. 5344;9.5.1983, n. 3179), è possibile riscontrare un indirizzo favorevole a concepire la norma in esame come norma di relazione nei rapporti privatistici concernenti i parcheggi (Cass. 18.12.1981, n. 6714), con il fine di tutelare l'acquirente e garantire l'effettiva destinazione del posto-auto.
Tale iniziale contrasto ha determinato l'intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17.12.1984, nn. 6600, 6601 e 6602), le quali hanno affermato che l'art. 41 sexies, costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell'edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell'edificio se ricavato all'interno dello stesso e pertinenza, legata ad un vincolo di destinazione funzionale, se posto all'esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l'uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 cod. civ., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino, e di un diritto dell'alienante ad un'integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell'appartamento.
3.5. - Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378, art. 136), ha stabilito che "Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 cod. Civ.".
La norma, scritta, come emerge dai lavori preparatori, proprio per dirimere il contrasto di opinioni che si era creato al riguardo in dottrina e giurisprudenza (tant'è che in origine la medesima era da sola contenuta nell'art. 21 del disegno di legge governativo recante la rubrica "interpretazione autentica"), non ha sortito il risultato sperato. Essa ha definitivamente sancito la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva; ma, nel contempo, attraverso il richiamo all'art. 818 cod. civ. (che, al secondo comma, stabilisce che "le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici"), consente di affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall'unità immobiliare di cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l'immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell'area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.
Si è, in tale prospettiva, da alcuni Autori, invocata la natura interpretativa della norma da ultimo richiamata, che avrebbe avuto la finalità di chiarire, in modo vincolante e con efficacia retroattiva, che i posti auto possono essere alienati anche separatamente dall'edificio o dai singoli appartamenti. Altri Autori hanno, invece, attribuito all'art. 26 una portata innovativa, che avrebbe reso possibile, per il futuro, derogare al vincolo che pone i parcheggi al servizio della costruzione. In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie (a favore del carattere innovativo dell'art. 26: Cass. 6.5.1966, n. 3370; di senso contrario: Cass. 9.6.1987, n. 5036 e 29.2.1988 n. 2129), sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 18 luglio 1989, n. 3363, affermando che "gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi".
Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle "limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse" e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell'area di parcheggio in favore del condominio. L'inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. La L. n. 47 del 1985, art. 26, non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della L. n. 765 del 1967, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.
In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell'abitazione: è un diritto reale d'uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell'area.
Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 cod. civ., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. (v., sul punto, tra le altre, Cass. 16.1.2008. n. 730 e 18.7.2003, n. 11261).
3.6. - E', poi, intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli). L'art. 2 di detta legge ha, come si è visto, innanzitutto modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico). Di più importante rilievo giuridico è l'art. 9, che prevede che "i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti" (comma 1), stabilendo la soggezione di tali interventi - anzichè a concessione edilizia - a sola autorizzazione gratuita (comma 2, poi sostituito, per effetto dal D.P.R. 27 dicembre 2002, n. 301, art. 137, nel senso della soggezione degli interventi medesimi a denuncia di inizio attività), e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l'approvazione degli interventi in oggetto (comma 3). In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, "non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli" (comma 4).
Tale normativa, dettata con riferimento ai soli parcheggi costruiti con le agevolazioni della legge c.d. Tognoli, è stata invocata a proprio favore da entrambi gli orientamenti contrapposti.
I fautori della teoria oggettiva, infatti, hanno sostenuto che, se il legislatore del 1989 ha sancito il divieto di circolazione del parcheggio separatamente dall'unità immobiliare di cui questo costituisce pertinenza soltanto con riferimento ai parcheggi costruiti con le agevolazioni previste dalla predetta legge, evidentemente egli ha presupposto che nessun regime vincolistico sussiste per gli altri parcheggi.
I sostenitori della teoria soggettiva, per converso, hanno intravisto nella legge Tognoli la conferma dell'inderogabilità del vincolo soggettivo di destinazione già sancito nella legge ponte. In realtà, l'art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che, secondo gli stessi fautori della teoria soggettiva, vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall'unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell'immobile principale. A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell'intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.
3.7. - Certo è che il susseguirsi degli interventi legislativi nella materia in oggetto ha fatto evidenziare, secondo dottrina e giurisprudenza, tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina: a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè "a utilizzazione vincolata", ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell'art. 18 della legge ponte (poi integrata dall'art. 26 della legge sul condono); b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè "a utilizzazione vincolata" e, al tempo stesso, "a circolazione controllata", perchè costruiti in base alla Legge Tognoli (122/1989); c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, "a utilizzazione e a circolazione libera", non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v. Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793).
La L. 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005), all'art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale "Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".
La norma richiamata - che, come già chiarito da questa Corte, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) - liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio.
La L. n. 246, è di poco successiva alla già ricordata sentenza 15 giugno 2005, n. 12793, nella quale le Sezioni unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio; in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.
3.8. - Alla luce della operata ricostruzione del sistema della circolazione degli spazi destinati a parcheggio, può ora esaminarsi la illustrata censura alla decisione della Corte fiorentina: la quale, proprio alla stregua del richiamato quadro normativo e giurisprudenziale, resiste alla censura medesima.
Deve, infatti, confermarsi la correttezza della decisione impugnata sotto il profilo del riconoscimento in favore degli attuali ricorrenti del diritto reale d'uso sull'area destinata a parcheggio nell'immobile di cui si tratta, ma anche - al di là del confuso riferimento, operato dalla sentenza, e valorizzato nel ricorso, ad una pretesa necessità di invitare i proprietari delle unità immobiliari comprese nell'area stessa, asservita in epoca successiva alla vendita delle singole unità, a dichiarare la propria volontà di acquistare il posto auto ovvero di ottenere soltanto il diritto reale d'uso - sotto il profilo del mancato riconoscimento in capo agli stessi ricorrenti di un diritto di comproprietà indivisa sull'area.
Se è pur vero, come dianzi chiarito, che, secondo l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di questa Corte, ove non sia stata espressa riserva di proprietà, da parte del costruttore alienante, degli spazi destinati a parcheggio, nel titolo di acquisto, essi vengono ceduti in comproprietà quali pertinenze delle singole unità immobiliari, deve, peraltro, porsi in evidenza che un tal effetto non può conseguire alla vendita di dette unità ove, come nel caso di specie, sia mancato, all'epoca del contratto, l'atto di asservimento, con la concreta indicazione della superficie vincolata. In tale ipotesi, la mancanza di una univoca volontà di assoggettamento al vincolo pertinenziale nei confronti delle unità immobiliari delle aree destinate a parcheggio ubicate nell'edificio non consente di porre le une al servizio delle altre, fermo restando il diritto di uso sulle aree stesse.
4. - Con la seconda censura si denuncia sotto altro profilo la violazione e falsa applicazione della L. n. 1150 del 1941, art. 41 sexies, ed inoltre dell'art. 1419 cpv. c.c., artt. 817, 818, 1117 cod. civ., nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Sarebbe erroneo il riconoscimento, effettuato dalla Corte di merito in favore degli attuali controricorrenti, di un corrispettivo mensile per l'uso del parcheggio, oltre alle spese di gestione comune ed agli aumenti secondo gli indici Istat. Infatti, il prezzo a suo tempo corrisposto per l'acquisto della unità immobiliare sarebbe stato comprensivo, in assenza di una riserva di proprietà delle aree del locale seminterrato destinato a parcheggio, anche della parte relativa alla cessione delle quote di pertinenza e quindi del diritto sulle aree stese, senza che l'alienante potesse vantare pretese ad una sua integrazione. Comunque, anche a volere condividere l'assunto della Corte di merito in ordine alla esistenza di una riserva di proprietà sulle aree di parcheggio da parte del costruttore, non si sarebbe potuto dar luogo che ad una integrazione del prezzo in favore del venditore, e non ad un vero e proprio canone a cadenza mensile per il godimento del parcheggio, quasi che si trattasse del corrispettivo per un contratto personale di godimento anzichè della integrazione del prezzo di una compravendita.
5.1. - La doglianza è fondata, nei limiti che seguono.
5.2. - In tema di spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni ai sensi della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, qualora operi, per legge, a favore degli acquirenti delle singole unità abitative, il diritto d'uso del parcheggio in contrasto con (o in assenza della) volontà contrattuale, spetta al venditore originario il diritto all'integrazione del prezzo, che ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto (v., tra le altre, Cass. 6.9.2007, n. 18691; 9.9.2003, n. 13143).
Tuttavia, quelle ragioni di equità che sono poste a base della richiamata conclusione non possono spingersi al punto di sovvertire, attraverso il riconoscimento di una sorta di canone perpetuo, a titolo di corrispettivo, il sistema di garanzie dal quale è circondata l'affermazione della configurabilità di un diritto di uso dell'area destinata a parcheggio.
5.3. - Nella specie, la Corte di merito, nel confermare, sul punto, la decisione del primo giudice - il quale aveva quantificato in L. 5000 mensili per metro quadrato il corrispettivo per l'uso del parcheggio -, non si è attenuta al principio di diritto sopra indicato, ponendo a carico degli attuali ricorrenti un canone fisso, senza alcuna determinazione di durata, configurabile quale corrispettivo dell'uso del parcheggio, e non come integrazione del prezzo della vendita per effetto di detto uso, non convenuto in sede di stipulazione del contratto.
6. - Con la terza doglianza, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 872 c.c., comma 2, e art. 1218 cod. civ., artt. 115, 116, 228 cod. proc. civ., ed ancora artt. 2697, 2730, 2733 cod. civ., nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia. Sarebbe illegittimo il rigetto della domanda risarcitoria da danno da qualificarsi contrattuale, avanzata dagli attuali ricorrenti per essere stati privati della disponibilità delle aree vincolate a parcheggio ed essere stati, così, costretti a servirsi, allo scopo, di autorimesse a pagamento, avendo mantenuto i S. la esclusiva disponibilità del locala in questione. Irrilevante sarebbe, al riguardo, il rilievo secondo il quale gli attuali ricorrenti avrebbero, per un certo arco temporale, parcheggiato, verso corrispettivo, una loro autovettura nel locale di cui si tratta, in quanto il danno sarebbe stato comunque sussistente.
7.1. - La censura è fondata.
7.2. - E' sufficiente rilevare, al riguardo, che il danno determinato dalla necessità di parcheggiare l'autovettura in un'autorimessa a pagamento risulta in re ipsa, salva la determinazione successiva della entità dello stesso.
8. - L'accoglimento delle censure dianzi esposte comporta l'assorbimento del quarto motivo del ricorso principale, con il quale si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 92 e 132 cod. proc. civ., nonchè difetto o insufficienza di motivazione in ordine al regolamento delle spese processuali.
9. - Venendo, ora, all'esame del ricorso incidentale, con il primo motivo dello stesso si lamenta nullità della sentenza in relazione agli artt. 1374 e 1419 cod. civ., nonchè alla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, per incongrua motivazione su di un punto decisivo della controversia. La cessione, da parte del costruttore-venditore, del compossesso del parcheggio condominiale rimasto escluso dall'originario atto di vendita, sarebbe condizionata alla domanda dell'acquirente, accompagnata dalla offerta del corrispettivo dovuto:
offerta che, nella specie, non si era verificata.
10. - Il motivo è destituito di fondamento alla stregua della illustrazione, ampiamente operata sub 3.4. e 3.5, del regime di circolazione delle aree destinate a parcheggio.
11. - Resta, così, assorbito il secondo motivo del ricorso incidentale, con il quale si deduce la nullità della sentenza impugnata in relazione all'art. 91 cod. proc. civ., rilevandosi che all'accoglimento del ricorso stesso conseguirebbe la caducazione del capo della sentenza che aveva disposto la compensazione delle spese del doppio grado del giudizio di merito.
12. - Conclusivamente, rigettato il primo motivo del ricorso principale, devono, invece, accogliersene il secondo ed il terzo, assorbito il quarto. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, e la causa rinviata alla Corte d'appello di Lecce, cui è demandato anche il regolamento delle spese del presente giudizio, e che riesaminerà le questioni del quantum del corrispettivo da porre a carico dei ricorrenti e dell'an del risarcimento agli stessi dovuto in relazione alla sottrazione all'uso, da essi subita, delle aree vincolate a parcheggio, alla stregua dei sopra enunciati principi di diritto.
Il ricorso incidentale deve, invece, essere rigettato.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il primo motivo del ricorso principale, accoglie il secondo ed il terzo, assorbito il quarto.
Rigetta il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d'appello di Lecce.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 6 marzo 2008.
Depositato in Cancelleria il 1 agosto 2008
