Il diritto di superficie è previsto dagli artt. 952 e ss. del c.c.. In particolare, il contenuto del diritto di superficie è quello di cui all’art. 952 c.c. primo e secondo comma che enucleano rispettivamente due diverse modalità d’atteggiarsi del diritto di superficie.
Ai sensi dell’art. 952 c.c., il proprietario del suolo può, dunque, costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà (superficiaria) o può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo; la proprietà superificiaria deve, poi, distinguersi dalla vicenda traslativa del diritto di proprieta su piani o porzioni di piani che determina contestualmente il sorgere di una comproprietà sul suolo.
La costituzione del diritto di superficie implica pertanto la separazione tra la proprietà del suolo e la proprietà della costruzione soprastante o sottostante già esistente o da costruire.
A mente dell’art. 953 c.c. è anche ammessa la costituzione di un diritto di superficie per un tempo determinato; in tal caso, allo scadere del termine, il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione (tale ipotesi è stata interpretata come una forma legalmente prevista di proprietà temporanea). I diritti reali costituiti dal superficiario si estinguono mentre la locazione non dura che per l'anno in corso, al contrario i diritti reali costituiti sul suolo, salvo l'ipoteca, accedono alla proprietà superficiaria.
Il perimento della costruzione non determina l'estinzione del diritto di superficie che può essere nuovamente esercitato con una nuova costruzione.
Le parti hanno facoltà di dar luogo alla costituzione di un rapporto contrattuale di carattere obbligatorio
analogo a quello reale contemplato dalla legge, con la conseguente
efficacia del vincolo esclusivamente inter partes e con l'esonero dai
vincoli formali di cui all'art. 1350 cc e dall'onere della
trascrizione.
La fattispecie del diritto di superficie rappresenta una deroga generale al principio dell’accessione secondo cui il proprietario del suolo diventa automaticamente proprietario dell’opera o della costruzione soprastante effettuata da terzi.
Gli effetti della costituzione di un diritto di superficie sono, per il concedente, l’obbligo di consentire la costruzione dell’opera e di astenersi da modalità d’uso del suolo che possano successivamente arrecare pregiudizio alla costruzione; per il superficiario, invece, c’è la costituzione del diritto di fare e mantenere l’opera sopra o sotto il suolo e/o la costituzione del diritto di proprietà sulla costruzione che, come accennato, può anche essere temporanea.
Il diritto di superficie può essere costituito per atto inter vivos (contratti o donazioni) o mortis causa (per successione legittima o testamento, a titolo d’eredità o di legato). E’ ammessa la costituzione del diritto di proprietà con riserva del diritto superficiario (in analogia con la riserva di usufrutto) mentre si discute in merito alla possibilità di costituire il diritto di superficie per usucapione atteso che sembra difficile poter distinguere, sul piano soggettivo, la volontà di comportarsi come proprietario della costruzione e del suolo dalla volontà di comportarsi come proprietario dell'opera disgiuntamente dal suolo. In tale prospettiva ammissibile pare, invece, l'usucapione breve del diritto di superficie basata su titolo astrattamente idoneo a costituire tale tipo di diritto reale.
L'estinzione del diritto di superficie, in caso di costituzione a tempo determinato, si verifica per scadenza del termine che importa naturalmente anche l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell'articolo 2816. I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano se non per l'anno in corso alla scadenza del termine.
Il diritto di superficie a tempo indeterminato, invece, si estingue per confusione, allorché vengono a coincidere nella stessa persona, il concedente e il superficiario o per rinuncia del superficiario.
Il perimento della costruzione, come chiarito, non importa, salvo patto contrario, la estinzione del diritto di superficie. Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui di cui all’art. 952 c.c. 1° comma si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.
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