La figura giuridica della proprietà temporanea è discussa in dottrina e coinvolge la dibattuta questione della tipicità dei diritti reali e del loro numero chiuso.
La proprietà temporanea, infatti, si discosta dal diritto di proprietà per l’assenza di uno dei suoi caratteri essenziali che è proprio la perpetuità.
Tuttavia, secondo parte della dottrina, sussisterebbero ipotesi legali di proprietà temporanea come il legato a termine finale di cui all’art. 637 c.c. e la sostituzione fedecommissaria di cui all’art. 692 c.c. e come la proprietà superficiaria di cui all’art. 953 c.c.
Inoltre, secondo tale dottrina, sarebbe possibile dare vita a diritti di proprietà temporanei anche con lo strumento contrattuale, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1322 c.c. e, in tale prospettiva, vengono ricondotti nell’alveo della fattispecie costitutiva del diritto di proprietà temporanea sia il negozio fiduciario, sia la c.d. multiproprietà.
Come sopra accennato il dibattito in ordine alla possibilità giuridica di riconoscere alla proprietà temporanea lo statuto di diritto reale con tutte le relative conseguenze in merito all’opponibilità ai terzi coinvolge il più ampio dibattito in ordine al numero chiuso dei diritti reali ed alla necessità che essi siano espressamente contemplati da norme di legge (c.d. principio della tipicità dei diritti reali).
Secondo la prevalente dottrina e la giurisprudenza il principio della tipicità dei diritti reali dovrebbe desumersi dall’inesistenza di una norma, come quella di cui all’art. 1322 c.c., che espressamente contempli la possibilità di dar luogo alla costituzione di diritti reali atipici, nonché dalla norma di cui all’art. 2643 c.c. in materia di trascrizione che enumera espressamente gli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali soggetti a trascrizione. In tale prospettiva si sostiene che, anche a voler ammettere la possibilità di costituire, con pattuizione privata, dei diritti reali atipici, essi finirebbero per essere inopponibili ai terzi e, come tali, perderebbero la caratteristica essenziale che distingue i diritti reali dagli altri diritti. Altro argomento a favore della tesi della tipicità dei diritti reali è quello di cui all’art. 1372 c.c. secondo cui i contratti non producono effetti rispetto ai terzi se non nei casi espressamente previsti dalla legge. Una dottrina contraria alla tesi della tipicità dei diritti reali sostiene che il disposto di cui all’art. 1322 c.c. non preciserebbe l’oggetto del contratto atipico, potendo lo stesso anche riguardare la costituzione, la modificazione o il trasferimento di un diritto reale atipico. Secondo questa dottrina, peraltro, l’art. 2643 c.c. non impedirebbe la trascrivibilità di atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali atipici e, per effetto della trascrizione, nessun effetto pregiudizievole risentirebbe il terzo in considerazione della consapevolezza, che gli deriverebbe dalla trascrizione, in merito alla reale consistenza del diritto sul quale egli abbia successivamente a negoziare.
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