Modelli di disdetta del contratto di locazione e relativa normativa

Nel presente articolo vengono riportate le norme che regolano la disdetta dei contratti di locazione e proposti dei modelli di disdetta dei contratti di locazione stessi.
Prima vengono riportate le norme relative alla disdetta dei contratti di locazione ad uso abitativo ed i relativi modelli di disdetta, poi le norme relative alla disdetta dei contratti di locazione ad uso diverso ed i relativi modelli di disdetta.

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Il nuovissimo codice delle locazioni. 

disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo: la normativa

Legge
09/12/1998 n. 431 - Art. 2

Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione.

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'art. 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'art. 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'art. 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.



Legge
09/12/1998 n. 431 - Art. 3
Disdetta del contratto da parte del locatore.

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a ) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b ) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c ) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d ) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e ) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f ) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g ) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d ) ed e ), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'art. 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

modello di disdetta del contratto di locazione alla scadenza del primo quadriennio

Addì XXXXX
Egregio
Sig. XXXX
Via XXXXX

OGGETTO: Disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art.2 co 1 e art.3 L.431/98 (da inviarsi almeno sei mesi prima della prima scadenza)


Io sottoscritto XXXXX nella qualità di locatore dell’immobile sito in XXXXX via XXXXX, n° XXXXXX a Lei concesso in locazione giusta contratto stipulato, in data XXXXX registrato il XXXXX all’ufficio del registro di XXXXX Le comunico la disdetta del contratto di locazione e la mia volontà di non rinnovarlo in quanto intendo destinare l'immobile locato a mia personale abitazione (o per uno degli ulteriori motivi elencati all'art. 3 della L. n. 431/98- l'indicazione dei motivi è prevista sotto pena di inefficacia della disdetta del contratto di locazione).

La invito pertanto a rilasciare l’immobile locato libero da persone e cose per il giorno XXX ore XXX. Il giorno stesso sarò presente presso l’immobile per la riconsegna delle chiavi e per la redazione del verbale di fine locazione.

la cauzione Le sarà restituita all'esito della verifica sullo stato dei luoghi.

Distinti saluti.

modello di disdetta del contratto di locazione alla scadenza del secondo quadriennio

Addì XXXXX
Egregio
Sig. XXXX
Via XXXXX

OGGETTO: Disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art.2 co 1 e art.3 L.431/98 (da inviarsi almeno sei mesi prima della seconda scadenza)



Io sottoscritto XXXXX nella qualità di locatore dell’immobile sito in XXXXX via XXXXX, n° XXXXXX a Lei concesso in locazione giusta contratto stipulato, in data XXXXX registrato il XXXXX all’ufficio del registro di XXXXX Le comunico la disdetta del contratto di locazione e la mia volontà di non procedere al rinnovo del medesimo.

La invito pertanto a rilasciare l’immobile locato libero da persone e cose per il giorno XXX ore XXX. Il giorno stesso sarò presente presso l’immobile per la riconsegna delle chiavi e per la redazione del verbale di fine locazione.

la cauzione Le sarà restituita all'esito della verifica sullo stato dei luoghi.

Distinti saluti.

modello di disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore per gravi motivi

Addì XXXXX
Egregio
Sig. XXXX
Via XXXXX

OGGETTO: Disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art. 3 ult. co L.431/98



Io sottoscritto XXXXX nella qualità di conduttore dell’immobile sito in XXXXX via XXXXX, n° XXXXXX da Lei concesso in locazione giusta contratto stipulato, in data XXXXX registrato il XXXXX all’ufficio del registro di XXXXX Le comunico la disdetta del contratto di locazione alla scadenza del periodo di sei mesi dal ricevimento della presente.

L'anticipata disdetta del contratto di locazione è da ascrivere alla mia imprevista necessità di trasferirmi per motivi di lavoro. La invito, pertanto, a voler riprendere in consegna le chiavi dell'immobile entro la summenzionata data nel giorno e nell'ora che potremo concordare per le vie brevi.

La invito sin d'ora, previa redazione del verbale di fine locazione e previa verifica del buono stato dei luoghi, a riconsegnarmi la cauzione versata all'atto della stipula del contratto.

In attesa di un Suo cordiale riscontro, Le porgo

distinti saluti.

disdetta del contratto di locazione ad uso diverso: la normativa

Legge
27/07/1978 n. 392 - Art. 27
Durata della locazione.

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali ).
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata .

Legge
27/07/1978 n. 392 - Art. 28
Rinnovazione del contratto.

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

Legge
27/07/1978 n. 392 - Art. 29
(Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza).

Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a ) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b ) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'art. 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c ) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d ) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c ).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'art. 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4- bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c ). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4- bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.

modello di disdetta del contratto di locazione alla scadenza del primo sessennio o novennio

Addì XXXXX
Spett.le
XXXX S.r.l.
Via XXXXX

OGGETTO: Disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art.29 L. 392/78 (da inviarsi almeno 12 mesi, in caso di durata 6+6 o almeno 18 mesi, in caso di durata 9+9, prima della prima scadenza)



Io sottoscritto XXXXX nella qualità di locatore dell’immobile sito in XXXXX via XXXXX, n° XXXXXX a Voi concesso in locazione giusta contratto stipulato, in data XXXXX registrato il XXXXX all’ufficio del registro di XXXXX Vi comunico la disdetta del contratto di locazione e la mia volontà di non rinnovarlo in quanto intendo adibire l'immobile all'esercizio della seguente attività commerciale XXX (o per uno degli ulteriori motivi elencati all'art. 29 della L. n. 392/78- l'indicazione dei motivi è prevista sotto pena di nullità della disdetta del contratto di locazione).

Vi invito pertanto a rilasciare l’immobile locato libero da persone e cose per il giorno XXX ore XXX. Il giorno stesso sarò presente presso l’immobile per la riconsegna delle chiavi e per la redazione del verbale di fine locazione.

La cauzione Vi sarà restituita all'esito della verifica sullo stato dei luoghi.

Distinti saluti.

modello di disdetta del contratto di locazione alla scadenza del secondo quadriennio

Addì XXXXX
Spett.le
XXXX S.r.l.
Via XXXXX

OGGETTO: Disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art.28 L. 392/78 (da inviarsi almeno 12 mesi, in caso di durata 6+6 o almeno 18 mesi, in caso di durata 9+9, prima della seconda scadenza)

Io sottoscritto XXXXX nella qualità di locatore dell’immobile sito in XXXXX via XXXXX, n° XXXXXX a Voi concesso in locazione giusta contratto stipulato, in data XXXXX registrato il XXXXX all’ufficio del registro di XXXXX Vi comunico la disdetta del contratto di locazione e la mia volontà di non procedere al rinnovo del medesimo.

Vi invito pertanto a rilasciare l’immobile locato libero da persone e cose per il giorno XXX ore XXX. Il giorno stesso sarò presente presso l’immobile per la riconsegna delle chiavi e per la redazione del verbale di fine locazione.

La cauzione Vi sarà restituita all'esito della verifica sullo stato dei luoghi.

Distinti saluti.

modello di disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore per gravi motivi

Addì XXXXX
Egregio
Sig. XXXX
Via XXXXX

OGGETTO: Disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art. 27 ult. co L.392/78 (con sei mesi di preavviso)



Io sottoscritto XXXXX nella qualità di legale rappresentante p.t. della società XXX conduttrice dell’immobile sito in XXXXX via XXXXX, n° XXXXXX da Lei concesso in locazione giusta contratto stipulato, in data XXXXX registrato il XXXXX all’ufficio del registro di XXXXX Le comunico la disdetta del contratto di locazione alla scadenza del periodo di sei mesi dal ricevimento della presente.

L'anticipata disdetta del contratto di locazione è da ascrivere all'improvvisa e non preventivabile cessazione della commessa XXXX che costringe l'azienda a chiudere la filiale aperta sole ed esclusivamente in relazione alla predetta commessa così come, peraltro, precisato nel contratto di locazione stesso. La invito, pertanto, a voler riprendere in consegna le chiavi dell'immobile entro la summenzionata data nel giorno e nell'ora che potremo concordare per le vie brevi.

La invito sin d'ora, previa redazione del verbale di fine locazione e previa verifica del buono stato dei luoghi, a riconsegnarmi la cauzione versata all'atto della stipula del contratto.

In attesa di un Suo cordiale riscontro, Le porgo

distinti saluti.

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