Il risarcimento dei danni in caso di riconsegna dell'immobile locato con degrado eccedente l'uso normale dell'immobile
Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte afferiva ad una controversa riconsegna di un immobile in situazione di degrado ed alle conseguenze in tema di risarcimento dei danni ex artt. 1590 e 1591 cc. In particolare, nella specie, vi era stata un'offerta di riconsegna non accettata atteso lo stato di degrado eccedente il nomrale uso dell'immobile condotto in locazione ed una domanda di corresponsione dei canoni per il periodo successivo allla scadenza del contratto ex art. 1591 cc.
Come chiarito nella pronuncia, tuttavia, gli articoli 1590 e 1591 disciplinano due fattispecie totalmente diverse e non confondibili.
La fattispecie disciplinata dall'art. 1590 c.c., in particolare, ricorre
allorchè - cessato il contratto di locazione - il conduttore
restituisca, o offra di restituire (come puntualmente verificatosi nella
specie) la cosa al locatore non nello stato medesimo in cui l'ha
ricevuta .
Perchè, operi l'art. 1591 c.c. azionato nel giudizio, invece, è indispensabile "la
mora" del conduttore nella restituzione dell'immobile locato, una volta
cessato il contratto, cioè la "mancata restituzione" (o "offerta di
restituzione") dell'immobile per la data contrattualmente prevista.
Pur rigettando dunque il ricorso principale sul rilievo che, nella specie, vi era stata un'offerta di riconsegna non accettata che precludeva il diritto alla percezione dei canoni per il periodo successivo alla scadenza del contratto, la Corte ha osservato che
qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna
l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale
uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali
danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la
rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto
il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali
lavori, senza che, a questo ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a
provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la
locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. 1 luglio 1998, n.
56417).
Il locatore, infatti, in caso
anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno
consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle
riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia
nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo
necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio,
Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa
seconda serie di danni va determinata in relazione all'epoca in cui i
lavori possono essere iniziati dal locatore usando l'ordinaria diligenza
ed alla presumibile epoca del loro compimento.
Cassazione civile sez. III 31 maggio 2010 n. 13222
Nell'ipotesi in cui l'immobile locato presenti, al momento della riconsegna, danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel corrispettivo dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (nella specie, era stato revocato il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni, richiesto comunque ex art. 1591 c.c., per il periodo successivo alla scadenza della locazione, con la motivazione che non esisteva la mora, pur avendo il locatore rifiutato la riconsegna per il degrado eccedente quello per l'uso normale e per la presenza nell'immobile di suppellettili).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con decreto 6 giugno 2000 il presidente del tribunale di Napoli ha ingiunto alla provincia di Napoli di pagare alla COGEIM s.p.a. la somma di L. 398.591.484, oltre interessi, spese legali e accessori da questa ultima reclamata a titolo di corrispettivo per la locazione inter partes (stipulata il 14 giugno 1993) o, comunque, ex art. 1591 c.c., per il periodo successivo al 13 giugno 1999.
Con atto 1 agosto 2000 la Provincia di Napoli ha proposto opposizione avverso tale decreto facendo presente che il contratto di locazione inter partes - avente a oggetto l'immobile in via Consalvo 107/E Napoli, da destinare a sede dell'Istituto tecnico commerciale P. M. - era stato stipulato l'(OMISSIS) con l'allora proprietario dell'immobile O.P., che successivamente (e in particolare dal 20 settembre 1994) la COGEIM s.p.a., di cui l' O. era amministratore unico, era succeduta nella qualità di locatore, che essa concludente, dopo avere inoltrato tempestiva disdetta per la scadenza del 13 giugno 1999, a seguito del trasferimento della scuola in altra edificio, aveva esercitato il recesso anticipato per la consegna dell'immobile in una data anteriore, ma in seguito a contestazioni della controparte aveva corrisposto i canoni di locazione sino alla scadenza del contratto al 13 giugno 1999.
Alla detta data, peraltro, ha riferito ancora l'ente opponente, la società locatrice non aveva accettato la riconsegna dell'immobile tanto che in data (OMISSIS) era stata fatta offerta formale di riconsegna dell'immobile.
Tutto ciò premesso la Provincia di Napoli ha negato che il rapporto di locazione fosse proseguito oltre il 13 giugno 1999 e che essa concludente fosse tenuta al pagamento dei canoni ai sensi dell'art. 1591 c.c., chiedendo, per l'effetto la revoca del decreto opposto e, in via riconvenzionale, fosse accertata la avvenuta cessazione del contratto al (OMISSIS) e la inesistenza della propria mora successivamente alla detta data, con condanna della controparte al risarcimento dei danni per violazione dell'obbligo di buona fede nella esecuzione del contratto e alla restituzione della maggiorazione IVA applicata sui canoni di locazione nel periodo 1 ottobre 1994 - 13 giugno 1999, convalida dell'offerta con contestuale nomina di un sequestratario.
Costituitasi in giudizio la COGEIM s.p.a. ha chiesto il rigetto della avversa opposizione e delle domande riconvenzionali, facendo presente di avere rifiutato il verbale di riconsegna dell'immobile in quanto non le era stato consentito di fare risultare le condizioni dell'immobile che appariva in stato di totale degrado e incuria e di avere poi rifiutato la consegna delle chiavi in quanto i locali erano ancora ingombri di mobilio e materiale vario nonchè in condizioni di grado e incuria.
Svoltasi la istruttoria del caso, l'adito tribunale con sentenza 6-19 febbraio 2002 ha accolto la opposizione, con revoca del decreto opposto, dichiarato che il contratto di locazione era cessato il 13 giugno 1999 e che la Provincia non era tenuta all'obbligo di cui all'art. 1591 c.c., per inesistenza della mora, rigettato la domanda di risarcimento proposta dalla provincia, nonchè la domanda di condanna della opposta al pagamento della somma di L. 385.305.101 per maggiorazioni IVA, dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla convalida dell'offerta.
Gravata tale pronunzia in via principale dalla COGEIM s.p.a., e in via incidentale dalla Provincia di Napoli, la Corte di appello di Napoli con sentenza 6 ottobre 2004 - 1 febbraio 2005 ha rigettato sia l'appello principale che quello incidentale.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia ha proposto ricorso, con atto 17 marzo 2006 e date successive la COGEIM s.p.a. affidato a due motivi e illustrato da memoria.
Resiste, con controricorso e ricorso incidentale affidato a un motivo la Provincia di Napoli.
La COGEIM s.p.a. resiste con controricorso al ricorso incidentale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. I vari ricorsi avverso la stessa sentenza devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c..
2. Con il primo motivo la ricorrente principale censura la sentenza impugnata denunziando "omessa motivazione su un punto decisivo della controversia in riferimento a quanto statuito dall'art. 360 c.p.c., 5".
Assume la ricorrente COGEIM s.p.a., in particolare, che "l primo motivo di impugnazione delle sentenza del tribunale di Napoli ... è quello dell'essere stato erroneamente ritenuto cessato alla data del (OMISSIS) il contratto di locazione di cui è causa" ®Nell'atto di appello - si osserva - si censura la sentenza del tribunale per non avere dichiarato la inefficacia della prima disdetta formulata dalla Amministrazione ... in quanto seguita dalla successiva richiesta e da altro carteggio, tale da ingenerare equivoco sulle effettive e reali intenzioni della Provincia Riportate altre considerazioni svolte nel motivo "ebbene - conclude la ricorrente principale - la Corte di appello su tale motivo omette totalmente di pronunziarsi, sebbene non possa contestarsi che esso debba considerarsi un punto decisivo della controversia, proprio per l'effetto che l'accoglimento della censura avrebbe comportato per la soluzione della vertenza ..".
3. Il riassunto motivo è inammissibile.
Giusta la stessa prospettazione di parte ricorrente - la quale si duole che la Corte di appello non ha esaminato il primo motivo di appello - è stata dedotta la violazione, da parte del giudice di appello, dell'art. 112 c.p.c., cioè la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato per non avere la sentenza gravata pronunziato su un motivo di appello e, non certamente, un difetto di motivazione, rilevante sotto il profilo di cui all'art. 360 c.p.c., n. 5.
Pacifico quanto precede deve ribadirsi, ulteriormente, in conformità, del resto, a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice, da cui totalmente prescinde parte ricorrente, che la omessa pronuncia su una domanda, ovvero su specifiche eccezioni fatte valere dalla parte, integra una violazione dell'art. 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell'art. 360 c.p.c., n. 4, e, conseguentemente, è inammissibile il motivo di ricorso con il quale la relativa censura sia proposta sotto il profilo della violazione di norme di diritto, ovvero - come nella specie - come vizio della motivazione (Tra le tantissime, Cass. 17 dicembre 2009, n. 26599; Cass. 10 dicembre 2009, n. 25825; Cass. 19 gennaio 2007, n. 1196; Cass. 27 ottobre 2006, n. 23071; Cass. 27 gennaio 2006, n. 1755; Cass. 26 gennaio 2006, n. 1701; Cass. 11 novembre 2005, n. 22897).
In tema di ricorso per cassazione - infatti - la denuncia di un error in iudicando, per violazione di norme di diritto sostanziale, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 3, o per vizi della motivazione, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 5, presuppone che il giudice di merito abbia preso in esame la questione prospettatagli e l'abbia risolta in modo giuridicamente non corretto, e consente alla parte di chiedere, ed al giudice di legittimità di effettuare, una verifica in ordine alla correttezza giuridica della decisione ed alla sufficienza e logicità della motivazione, sulla base del solo esame della sentenza impugnata; tale censura non può pertanto riguardare l'omessa pronuncia del giudice di secondo grado in ordine ad uno dei motivi dedotti nell'atto di appello, la quale postula la denuncia di un error in procedendo, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 4, in riferimento al quale il giudice di legittimità può esaminare anche gli atti del giudizio di merito, essendo giudice anche del fatto, inteso in senso processuale (Cass. 22 novembre 2006, n. 24856).
4. Accertato che il contratto di locazione inter partes era cessato alla sua scadenza naturale il 13 giugno 1999 i giudici del merito hanno escluso che potesse configurarsi il sorgere - in capo alla società locatrice - della responsabilità di cui all'art. 1591 c.c., facendo difetto la mora della conduttrice nella restituzione dell'immobile.
La circostanza, infatti, che alla data della cessazione della locazione l'immobile non fosse nello stato in cui era al momento dell'inizio del rapporto - hanno affermato quei giudici - fa sorgere a carico del conduttore la responsabilità prevista dall'art. 1590 c.c., ma non pone a suo carico, altresì, l'obbligo di dare al locatore il corrispettivo convenuto, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (previsti dall'art. 1591 c.c.).
5. Con il secondo motivo la ricorrente principale censura nella parte de qua la sentenza impugnata lamentando, "violazione e falsa applicazione degli artt. 1590 e 1591 c.c., nonchè degli artt. 1175, 1176, 1181 e 1216 c.c., nonchè omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione a quanto previsto dall'art. 360 c.p.c., nn. 3 e n. 5".
Si osserva, infatti, da un lato, che nella specie l'immobile alla data di cessazione del rapporto era ingombro di cose di proprietà della conduttrice, dall'altro, che nella specie non si era a fronte di danneggiamenti conseguenti alla mancanza di opere di piccola manutenzione incombenti sul conduttore ma di gravi e consistenti danneggiamenti sì che i giudici del merito erroneamente non hanno condotto alcuna indagine sulla natura dell'inadempimento posto in essere dalla conduttrice.
6. Il motivo non può trovare accoglimento.
Alla luce delle considerazioni che seguono.
6.1. Come puntualmente evidenziato dalla sentenza impugnata, gli articoli 1590 e 1591 disciplinano due fattispecie totalmente diverse e non confondibili.
La fattispecie disciplinata dall'art. 1590 c.c., in particolare, ricorre allorchè - cessato il contratto di locazione - il conduttore restituisca, o offra di restituire (come puntualmente verificatosi nella specie) la cosa al locatore non nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta (nella specie, perchè - come invoca la odierna ricorrente principale - in stato di profondo degrado e ingombra di suppellettili).
Totalmente diversa è l'eventualità tenuta presente (e disciplinata) dal successivo art. 1591 c.c..
Perchè, infatti, operi tale seconda disposizione è indispensabile "la mora" del conduttore nella restituzione dell'immobile locato, una volta cessato il contratto, cioè la "mancata restituzione" (o "offerta di restituzione") dell'immobile per la data contrattualmente prevista.
6.2. Pacifico quanto sopra, si osserva - al riguardo - in conformità a una più che consolidata giurisprudenza di questa Corte regolatrice, che qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a questo ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. 1 luglio 1998, n. 56417).
Non si dubita, infatti, in giurisprudenza che il locatore, in caso anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all'epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l'ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento.
Sempre in questo senso peraltro, già le remote Cass. 21 novembre 1968 n. 3786, nonchè Cass. 10 novembre 1971 n. 3210).
6.3. E' pacifico da ultimo - tra le parti - che tra le stesse pende altro, distinto giudizio.
In questo ultimo la COGEIM s.p.a., denunziando la esistenza, alla data del 13 giugno 1999 di un deterioramento del proprio immobile non compatibile con il consumo dell'immobile stesso risultante dall'uso della cosa locata in conformità del contratto e la presenza, alla data dell'offerto rilascio di suppellettili, ha chiesto la tutela di cui all'art. 1590 c.c..
Tale tutela - appunto alla luce della giurisprudenza ricordata sopra - non si esaurisce nel riconoscimento delle spese necessarie per la restituzione della cosa nello stesso stato in cui era al momento di inizio della locazione, ma anche ove dovesse risultare fondata la domanda ex art. 1590 c.c., e, cioè, non preclusa la stessa da un valido accordo in deroga, quanto alle modalità in cui dovrà essere rilasciato l'immobile al momento della cessazione del contratto nel riconoscimento, in favore della parte locatrice, del mancato reddito ritraitele dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione (compresi in questi i tempi necessari per lo sgombero di eventuali suppellettili).
6.4. Non controverso quanto precede, avendo accertato i giudici del merito, da una parte, che vi è stata una offerta di restituzione dell'immobile per la scadenza naturale del contratto (13 giugno 1999), con conseguente esclusione della mora debendi della Amministrazione Provinciale, dall'altra, che nessuna domanda di danni per lo stato di degrado in cui versava l'immobile alla detta data (ivi compresi i danni conseguenti ai mancati canoni dovuti per il tempo necessario per la esecuzione dei lavori di ripristino) è stata mai formulata in questa sede, da ultimo, che pende altro giudizio - appunto diretto all'accertamento e quantificazione di tali (molteplici) voci di danni -, è palese che correttamente la sentenza impugnata ha rigettato l'appello principale della COGEIM s.p.a..
7. Con l'unico motivo del proprio ricorso la ricorrente incidentale investe la "pronuncia di rigetto della domanda riguardante la restituzione delle somme ricevute a titolo di IVA sui canoni corrisposti".
"Sul punto - invoca la ricorrente incidentale - la Amministrazione Provinciale di Napoli chiede cassarsi la sentenza resa dalla Corte napoletana. Infatti sin dalla proposta opposizione a decreto ingiuntivo la A.P. di Napoli assumeva la erroneità della categoria catastale del bene preso in locazione nel senso che per la stessa non andava corrisposta l'IVA".
8. Il motivo è inammissibile.
Alla luce delle considerazioni che seguono.
8.1. Giusta quanto assolutamente pacifico, presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, da cui totalmente - e senza alcuna motivazione - prescinde la difesa dei ricorrenti, si osserva che il giudizio di cassazione è un giudizio a critica vincolata, delimitato e vincolato dai motivi di ricorso.
Il singolo motivo, sia prima della riforma introdotta con il D.Lgs. n. 40 del 2006, sia successivamente, assume una funzione identificativa condizionata dalla sua formulazione tecnica con riferimento alle ipotesi tassative di censura formalizzate con una limitata elasticità dal legislatore.
La tassatività e la specificità del motivo di censura esigono, quindi, una precisa formulazione, di modo che il vizio denunciato rientri nelle categorie logiche di censura enucleate dal codice di rito (Cass. 3 luglio 2008, n. 18202; Cass. 24 aprile 2008, n. 10667).
Certo quanto sopra, certo che - giusta la testuale previsione di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1 - "le sentenze pronunciate in grado di appello in un unico grado possono essere impugnate con ricorso per cassazione" esclusivamente sotto uno dei profili tassativamente indicati nello stesso comma 1 dell'articolo è evidente che è onere del ricorrente indicare, chiaramente, e senza possibilità di equivoci, per ogni motivo, sotto quale profilo del ricordato art. 360 c.p.c., è proposta la censura.
Atteso quanto sopra, tenuto presente che con il motivo di ricorso in esame si denunzia "la pronuncia di rigetto della domanda riguardante la restituzione delle somme ricevute a titolo di IVA sui canoni corrisposti", senza precisare se si intende censurare la sentenza "per motivi attinenti alla giurisdizione" (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 1) o piuttosto "per violazione delle norme sulla competenza" (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 2) o, ancora, "per violazione o falsa applicazione di norme di diritto" (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) o - infine - "per nullità della sentenza o del procedimento" (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4), o, per ipotesi, "per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia" (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), è evidente che deve essere dichiarata la inammissibilità di tale censura.
8.2. Nè, ancora, può affermarsi che il ricorso per cassazione è ammissibile anche se non indica il contenuto degli articoli di legge che si assumono violati, purchè dal tenore delle censure esposte sia possibile evincere le norme di diritto cui il ricorrente si riferisce.
Al riguardo è sufficiente considerare che la giurisprudenza sul punto fa riferimento alla eventualità in cui il ricorrente per cassazione nel chiedere la cassazione per il motivo di violazione di norma di diritto non indichi gli articoli di legge che si assumono violati (cfr., ad esempio, Cass. sez. un., 17 luglio 2001, n. 9652;
Cass. 12 luglio 2004, n. 12127, tra le tantissime).
Diversamente, come sopra evidenziato, nella specie il ricorso incidentale è stato formulato in termini tali da non consentire di comprendere se con lo stesso la ricorrente ha inteso censurare la sentenza impugnata "per motivi attinenti alla giurisdizione" o, piuttosto "per violazione delle norme sulla competenza" o, ancora, "per violazione o falsa applicazione di norme di diritto" o, per ipotesi, "per nullità della sentenza o del procedimento" o, infine, "per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia" ed è palese - come anticipato - la inammissibilità di tale sotto un profilo diverso da quello della mancata indicazione della norma violata dopo essere stato dedotto il vizio della violazione di legge.
8.3. Non può - da ultimo sul punto - affermarsi che la difesa del ricorrente ha - in realtà - inteso rimettere al giudizio di questa Corte la scelta e la identificazione del vizio della sentenza denunciato peraltro in termini criptici nella parte espositiva del motivo.
Un tale assunto - infatti - costituisce violazione del giusto processo di cui all'art. 111 Cost., alla luce del quale ogni processo si volge nel contraddittorio tra le parti, in condizioni di parità, davanti a giudice terzo e imparziale e non è - certamente - tale il giudice che integra il ricorso, inquadrando i motivi sviluppati nello stesso in una delle ipotesi tassative di legge (piuttosto che altra), certo essendo che certi vizi possono essere dedotti, a pena di inammissibilità, solo sotto uno delle tassative ipotesi previste dall'art. 360 c.p.c., comma 1, e il ricorso è inammissibile se lo stesso vizio è prospettato sotto altra ipotesi cfr., ad esempio, Cass. 27 gennaio 2006, n. 1755; Cass. 26 gennaio 2006, n. 1701; Cass. 11 novembre 2005, n. 22897).
9. Entrambi i ricorsi infondati in ogni loco parte devono - conclusivamente - rigettarsi, con compensazione, tra le parti, delle spese di questo giudizio di cassazione.
P.Q.M.
LA CORTE riunisce i ricorsi e li rigetta;
compensa, tra le parti, le spese di questo giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 7 maggio 2010.
Depositato in Cancelleria il 31 maggio 2010
