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Le Sezioni Unite cambiano orientamento sulle tabelle millesimali, la deliberazione assembleare non ha natura negoziale e non è necessaria l'unanimità
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con le sentenze nn 18477 e 18478 del 9 agosto 2010, rivisitando il proprio precedente orientamento, hanno ritenuto che l'approvazione (e la revisione) delle tabelle millesimali possa essere deliberata dall'assemblea anche a maggioranza semplice.
Il precedente consolidato indirizzo della Suprema Corte era invece nel senso che una deliberazione di approvazione o modificazione delle tabelle millesimali approvata a maggioranza semplice (anzichè all'unanimità) dall'assemblea, sarebbe stata affetta da nullità deducibile senza limitazioni temporali ex art. 1137 cc. A sostegno della tesi della nullità si osservava come le tabelle costituissero misura delle proprietà individuali necessaria per la determinazione del concorso alle spese condominiali e del valore del voto assembleare. Secondo una tesi più articolata, la deliberazione in materia di tabelle millesimali non sarebbe stata nulla in senso assoluto ma avrebbe configurato un'ipotesi di nullità relativa deducibile solo da parte dei condomini assenti o dissenzienti sempre senza il necessario rispetto del termine di cui all'art. 1137 cc. A temperamento della tesi della nullità, la Cassazione aveva peraltro espresso il convincimento che l'approvazione della delibera assembleare sarebbe potuta avvenire anche per fatti concludenti successivamente alla delibera assembleare qualora il condomino avesse pagato i suoi contributi condominiali ripartiti sulla base delle tabelle millesimali approvate a maggioranza semplice.
La Cassazione, sempre sostenendo la tesi della nullità della deliberazione in materia di tabelle millesimali assunta a maggioranza semplice, aveva poi inquadrato la deliberazione assembleare nell'alveo dei negozi di accertamento.
Le Sezioni Unite si discostano dalla tesi che riconduce la deliberazione assembleare nell'alveo dei negozi di accertamento e rivede il proprio orientamento sulla necessità di una deliberazione unanime in materia di approvazione e revisione delle tabelle millesimali osservando che la fonte della loro determinazione è solo la legge.
In tale prospettiva, la deliberazione assembleare che abbia per oggetto le tabelle millesimali non serve a rimuovere una situazione di incertezza su una data situazione giuridica ma esclusivamente a far prendere atto ai condomini del risultato di un'operazione aritmetica che può solo essere giusta o sbagliata. In quest'ultimo caso, vi è la possibilità, per il condomino, di esperire il rimedio di cui all'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile al fine di correggere le tabelle millesimali.
Ne consegue, escludendo la natura negoziale della deliberazione assembleare in materia di tabelle millesimali, che le stesse possono sempre essere approvate a maggioranza semplice e che la relativa delibera potrà essere impugnata solo nel termine decadenziale ex art. 1137 cc, salvo sempre il rimedio di cui al già citato art. 68 delle disposizioni di attuazione.
Le Sezioni Unite si soffermano poi sulla debolezza della tesi che aveva ritenuto configurabile nella specie una nullità relativa in difetto di qualsivoglia norma che qualificasse in tal senso la deliberazione assembleare non unanime in materia di tabelle millesimale. Analogamente è apparsa debole la tesi secondo cui avrebbe potuto inferirsi un'approvazione per fatti concludenti della deliberazione assembleare in quanto, una volta presupposta l'incidenza della deliberazione assembleare in materia di tabelle millesimali sulle proprietà individuali, non poteva non dedursene la necessaria approvazione per iscritto.
Cass Civ Sez Un n 18477 2010
Le tabelle millesimali, allegate, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio; è agevole trarre da tali premesse che la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per llapprovazione e la modifica delle tabelle in questione. Infatti, anche a voler sostenere la mera formalità dell'allegazione delle tabelle millesimali al regolamento di condominio, non può farsi a meno di rilevare che un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, è sottoposto alla stessa disciplina, a meno che non sia espressamente previsto il contrario. Ne consegue che per llapprovazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c.
Le tabelle millesimali servono agli effetti di cui all’art. 1123, 1124, 1126 e 1134 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea. Pertanto, in merito alla formazione e alla modificazione delle tabelle millesimali queste non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con le sentenze nn 18477 e 18478 del 9 agosto 2010, rivisitando il proprio precedente orientamento, hanno ritenuto che l'approvazione (e la revisione) delle tabelle millesimali possa essere deliberata dall'assemblea anche a maggioranza semplice.
Il precedente consolidato indirizzo della Suprema Corte era invece nel senso che una deliberazione di approvazione o modificazione delle tabelle millesimali approvata a maggioranza semplice (anzichè all'unanimità) dall'assemblea, sarebbe stata affetta da nullità deducibile senza limitazioni temporali ex art. 1137 cc. A sostegno della tesi della nullità si osservava come le tabelle costituissero misura delle proprietà individuali necessaria per la determinazione del concorso alle spese condominiali e del valore del voto assembleare. Secondo una tesi più articolata, la deliberazione in materia di tabelle millesimali non sarebbe stata nulla in senso assoluto ma avrebbe configurato un'ipotesi di nullità relativa deducibile solo da parte dei condomini assenti o dissenzienti sempre senza il necessario rispetto del termine di cui all'art. 1137 cc. A temperamento della tesi della nullità, la Cassazione aveva peraltro espresso il convincimento che l'approvazione della delibera assembleare sarebbe potuta avvenire anche per fatti concludenti successivamente alla delibera assembleare qualora il condomino avesse pagato i suoi contributi condominiali ripartiti sulla base delle tabelle millesimali approvate a maggioranza semplice.
La Cassazione, sempre sostenendo la tesi della nullità della deliberazione in materia di tabelle millesimali assunta a maggioranza semplice, aveva poi inquadrato la deliberazione assembleare nell'alveo dei negozi di accertamento.
Le Sezioni Unite si discostano dalla tesi che riconduce la deliberazione assembleare nell'alveo dei negozi di accertamento e rivede il proprio orientamento sulla necessità di una deliberazione unanime in materia di approvazione e revisione delle tabelle millesimali osservando che la fonte della loro determinazione è solo la legge.
In tale prospettiva, la deliberazione assembleare che abbia per oggetto le tabelle millesimali non serve a rimuovere una situazione di incertezza su una data situazione giuridica ma esclusivamente a far prendere atto ai condomini del risultato di un'operazione aritmetica che può solo essere giusta o sbagliata. In quest'ultimo caso, vi è la possibilità, per il condomino, di esperire il rimedio di cui all'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile al fine di correggere le tabelle millesimali.
Ne consegue, escludendo la natura negoziale della deliberazione assembleare in materia di tabelle millesimali, che le stesse possono sempre essere approvate a maggioranza semplice e che la relativa delibera potrà essere impugnata solo nel termine decadenziale ex art. 1137 cc, salvo sempre il rimedio di cui al già citato art. 68 delle disposizioni di attuazione.
Le Sezioni Unite si soffermano poi sulla debolezza della tesi che aveva ritenuto configurabile nella specie una nullità relativa in difetto di qualsivoglia norma che qualificasse in tal senso la deliberazione assembleare non unanime in materia di tabelle millesimale. Analogamente è apparsa debole la tesi secondo cui avrebbe potuto inferirsi un'approvazione per fatti concludenti della deliberazione assembleare in quanto, una volta presupposta l'incidenza della deliberazione assembleare in materia di tabelle millesimali sulle proprietà individuali, non poteva non dedursene la necessaria approvazione per iscritto.
Cass Civ Sez Un n 18477 2010
Le tabelle millesimali, allegate, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio; è agevole trarre da tali premesse che la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per llapprovazione e la modifica delle tabelle in questione. Infatti, anche a voler sostenere la mera formalità dell'allegazione delle tabelle millesimali al regolamento di condominio, non può farsi a meno di rilevare che un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, è sottoposto alla stessa disciplina, a meno che non sia espressamente previsto il contrario. Ne consegue che per llapprovazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c.
Le tabelle millesimali servono agli effetti di cui all’art. 1123, 1124, 1126 e 1134 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea. Pertanto, in merito alla formazione e alla modificazione delle tabelle millesimali queste non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
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