Il permesso di costruire e la DIA

Diritto Amministrativo
L'attività edificatoria, a seguito dell'entrata in vigore del Testo Unico sull'Edilizia di cui al D.p.r. n. 380 del 2001 e della legge n. 443 del 2001 è subordinata, a seconda del tipo di intervento da effettuare, a liberalizzazione, al rilascio del permesso di costruire o, in alternativa, per talune tipologie di interventi e/o al ricorrere di determinati presupposti previo versamento dei contributi di costruzione, alla denuncia di inizio attività.
 
In particolare, il TU prevede tre diversi regimi giuridici di disciplina. In relazione alle attività di manutenzione ordinaria e di eliminazione delle barriere architettoniche che non implichino manufatti esterni alteranti la sagoma degli edifici o di rampe ed ascensori esterni, l'attività edilizia è libera. Per gli interventi che il TU indica come di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo, è sufficiente la denuncia di inizio attività, senza il versamento del contributo di costruzione, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica il regime giuridico prevede il permesso di costruire, in via generale, e la denuncia di inizio attività con versamento del contributo di costruzione con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia e, in presenza di norme di dettaglio in merito ai requisiti plano volumetrici e in ordine alle modalità costruttive dettate dai piani attuativi e riconosciute dal competente organo comunale, anche con riferimento agli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica. 
 
Il permesso di costruire è il provvedimento di natura autorizzatoria, subordinato al versamento dei contributi di costruzione per concorso agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione (di natura tributaria), legittimante l'attività edificatoria ed è rilasciato a cura del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale. Il procedimento per il rilascio del permesso di costruire prevede che la domanda sia corredata del titolo giuridico legittimante l'attività edificatoria e  del correlato progetto di edificazione. Il responsabile del procedimento si deve pronunciare sull'istanza entro il termine di sessanta giorni; ove ravvisi la necessità di apportare modifiche al progetto onde concedere il premesso di costruire lo comunicherà al soggetto istante che, in caso di adesione, apporterà le modifiche richieste nei 15 giorni successivi. E' previsto che sia formulata  una proposta di provvedimento da parte del responsabile del procedimento e che entro i 15 giorni successivi il responsabile o il dirigente emettano il provvedimento finale. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale in ordine all'istanza presentata, il privato potrà alternativamente attivare il procedimento del silenzio inadempimento di cui all'art. 21 - bis della Legge TAR ovvero richiedere allo Sportello Unico per l'edilizia che il dirigente o il responsabile si pronunci entro 15 giorni; in caso di inutile decorso di tale ulteriore termine, il privato potrà richiedre l'intervento sostitutivo della Regione che potrà nominare, all'uopo, un commissario ad acta. In caso di inerzia a fronte di tale ulteriore istanza non resterà che la procedura giudiziale di cui all'art. 21 bis della Legge TAR a fronte del silenzio amministrativo di cui all'art. 2 della L. n. 241 del 1990.
 
Il permesso di costruire non è revocabile ma è soggetto a provvedimenti in autotutela ed all'annullamento in via giudiziale, è soggetto, altresì, a decadenza in caso di mancato inizio dei lavori entro un anno dal rilascio e di mancata ultimazione entro tre anni dall'inizio.
 
Ai sensi dell'art. 10 del D.p.r. n. 380 del 2001, il permesso di costruire è necessario per:
interventi di nuova costruzione;
interventi di ristrutturazione urbanistica;
interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente;
mutamenti di destinazione d'uso connessi ad interventi di ristrutturazione edilizia.
 
Tale elencazione è aperta in quanto il 3° comma dell'art. 10 consente alle Regioni di sottoporre al preventivo permesso di costruire ulteriori categorie di intrventi in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico.
 
Con riferimento al permesso di costruire è applicabile l'art. 10 bis della legge n. 241/1990 in materia di obbligo di comunicazione del preavviso di rigetto.
 
Come già evidenziato, una diversa procedura (alternativa rispetto a quella dell'ottenimento del provvedimento di permesso di costruire) per intraprendere l'attività edificatoria è quella della denuncia di inizio attività, prevista dalla legge n. 443 del 21 dicembre 2001.
 
Sono previste due diverse tipologie di denuncia di inizio attività, la prima, c.d. leggera, in relazione alle attività di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo nonchè in caso di varianti rispetto al permesso di costruire che non alterino i vincoli volumetrici e le prescrizioni del permesso, non è subordinata al versamento dei contributi di costruzione; la seconda, c.d. pesante (superdia), è alternativa rispetto al permesso di costruire con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia, nonchè agli interventi di nuova costruzione ed agli interventi di ristrutturazione urbanistica ove vi siano  norme di dettaglio in merito ai requisiti plano volumetrici e in ordine alle modalità costruttive dettate dai piani attuativi e riconosciute dal competente organo comunale; in tal caso la DIA è subordinata al versamento degli oneri di costruzione.
 
Tale procedura prevede la denuncia di inizio attività da parte del privato che intenda intraprendere un'attività edificatoria tra quelle indicate. Ove, nel successivo termine di trenta giorni, la Pa non opponga dinighi rispetto alla denuncia, il privato può, previo versamento, nei casi in cui  la denuncia di inizio attività prenda le veci del permesso di costruire, del contributo per gli oneri di urbanizzazione e per i costi di costruzione, intraprendere l'attività d'edificazione denunciata.
 
L'inquadramento della DIA è oggetto di ampio dibattito in quanto, mentre secondo una prima tesi, essa avrebbe liberalizzato l'attività edilizia, sicchè al terzo pregiudicato dall'attività edificatoria posta in essere, non rimarrebbe alternativa se non quella di compulsare la PA all'adozione di provvedimenti sanzionatori ed in autotutela con il rimedio del silenzio rifiuto in caso di inerzia, secondo la tesi prevalente nella giurisprudenza amministrativa, la DIA avrebbe comportato una semplice inversione procedimentale, con la conseguenza che il decorso del termine produrrebbe un provvedimento autorizzatorio implicito autonomamente imugnabile nel termine decadenziale dall'avvenuta conoscenza dello stesso. 
 
Deve chiarirsi che le disposizioni di cui alla legge n. 443 del 2001 hanno una mera funzione di semplificazione procedurale non avendo inteso incidere sulla disciplina sanzionatoria e penale prevista per gli abusi edilizi.
 
Argomenti correlati
 
 
 
 
 

la DIA nella L. n. 241 del 1990

il silenzio rifiuto (o inadempimento)

 

 

CAPO II

Permesso di costruire

SEZIONE I

Nozione e caratteristiche

Art.10 Interventi subordinati a permesso di costruire

(legge n. 10 del 1977, art. 1; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art.

25, comma 4)

1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso (1) .

2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività.

3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l'applicazione delle sanzioni di cui all'articolo 44 (2) .

(1) Lettera integrata dall'articolo 1 del D.Lgs. del 27 dicembre 2002, n. 301.

(2) Vedi deroga di cui all'articolo unico dell'ordinanza 13 dicembre 2005.

Art.11

Caratteristiche del permesso di costruire

(legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 4, commi 1, 2 e 6; legge 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, comma 2, come sostituito dall'art. 2, comma 37, della legge 23 dicembre 1996, n. 662)

1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

2. Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. È irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell'articolo 16.

3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi (1).

(1) Vedi deroga di cui all'articolo unico dell'ordinanza 13 dicembre 2005.

Art.12

Presupposti per il rilascio del permesso di costruire

(art. 4, comma 1, legge n. 10 del 1977;

art. 31, comma 4, legge n. 1150 del 1942;

articolo unico legge 3 novembre 1952, n. 1902)

1. Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

2. Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso.

3. In caso di contrasto dell'intervento oggetto della domanda di permesso di costruire con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, è sospesa ogni determinazione in ordine alla domanda. La misura di salvaguardia non ha efficacia decorsi tre anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico, ovvero cinque anni nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia stato sottoposto all'amministrazione competente all'approvazione entro un anno dalla conclusione della fase di pubblicazione.

4. A richiesta del sindaco, e per lo stesso periodo, il presidente della giunta regionale, con provvedimento motivato da notificare all'interessato, può ordinare la sospensione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che siano tali da compromettere o rendere più onerosa l'attuazione degli strumenti urbanistici (1).

(1) Vedi deroga di cui all'articolo unico dell'ordinanza 13 dicembre 2005.

Art.13

Competenza al rilascio del permesso di costruire

(legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 4, comma 1;

decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109;

legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-quater)

1. Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.

2. La regione disciplina l'esercizio dei poteri sostitutivi di cui all'articolo 21, comma 2, per il caso di mancato rilascio del permesso di costruire entro i termini stabiliti (1).

(1) Vedi deroga di cui all'articolo unico dell'ordinanza 13 dicembre 2005.

Art.14

Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici

(legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-quater,

introdotto dall'art. 16 della legge 6 agosto 1967, n. 765; decreto legislativo n. 267 del 2000, art. 42, comma 2, lettera b);

legge 21 dicembre 1955, n. 1357, art. 3)

1. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

2. Dell'avvio del procedimento viene data comunicazione agli interessati ai sensi dell'articolo 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

3. La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (1).

(1) Vedi anche l'articolo unico dell'ordinanza 13 dicembre 2005.

Art.15

 Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire

(legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 4, commi 3, 4 e 5;

legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 31, comma 11)

1. Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.

2. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori. Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

3. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

4. Il permesso decade con l'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

SEZIONE II

Contributo di costruzione

Art.16

Contributo per il rilascio del permesso di costruire

(legge 28 gennaio 1977, n. 10, articoli 3; 5, comma 1; 6, commi 1, 4

e 5; 11; legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 47;

legge 24 dicembre 1993, n. 537, art. 7;

legge 29 settembre 1964, n. 847, articoli 1, comma 1, lettere b) e c), e 4; legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 44; legge 11 marzo 1988, n. 67, art. 17; decreto legislativo 5 febbraio 1997,

n. 22, art. 58, comma 1; legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 61, comma 2)

1. Salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo.

2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell'interessato, può essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell'articolo 2, comma 5, della legge 11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune (1) .

3. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione.

4. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:

a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;

b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;

c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;

d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali.

5. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale.

6. Ogni cinque anni i comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale.

7. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.

7-bis. Tra gli interventi di urbanizzazione primaria di cui al comma 7 rientrano i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni. (2)

8. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo nonché strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.

9. Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.

10. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi non superino i valori determinati per le nuove costruzioni ai sensi del comma 6 (3).

 Art. 1 comma 6 legge 443/2001 (c.d. legge lunardi)

6. In alternativa a concessioni e autorizzazioni edilizie, a scelta dell'interessato, possono essere realizzati, in base a semplice denuncia di inizio attività, ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 5 ottobre 1993, n. 398, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 dicembre 1993, n. 493, come sostituito dall'articolo 2, comma 60, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, e successive modificazioni:

a) gli interventi edilizi minori, di cui all'articolo 4, comma 7, del citato decreto-legge 5 ottobre 1993, n. 398;

b) le ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma. Ai fini del calcolo della volumetria non si tiene conto delle innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;

c) gli interventi ora sottoposti a concessione, se sono specificamente disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal consiglio comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti. Relativamente ai piani attuativi che sono stati approvati anteriormente all'entrata in vigore della presente legge, l'atto di ricognizione dei piani di attuazione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;

d) i sopralzi, le addizioni, gli ampliamenti e le nuove edificazioni in diretta esecuzione di idonei strumenti urbanistici diversi da quelli indicati alla lettera c), ma recanti analoghe previsioni di dettaglio.

 

RICHIEDI CONSULENZA