Il supercondominio è il condominio costituito da più condomini autonomi che condividono necessariamente, per collegamento funzionale o materiale, servizi o aree comuni (il viale d'accesso, l'impianto d'illuminazione, il servizio di portineria, la relativa guardiola, la rete fognaria ecc. ecc.). Il supercondominio può nascere dalla volontà dell'originario costruttore, consacrata nel relativo regolamento contrattuale, per volontà di tutti i proprietari o, comunque, in ragione della situazione di fatto che si caratterizza per la necessaria condivisione di servizi o cose che si pongono in un rapporto di accessorietà con i singoli condomini.
È da escludersi che il supercondominio possa costituirsi solo per manifestazione di volontà dell’originario costruttore o di tutti i proprietari, essendo sufficiente a tal fine che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti o servizi legati – attraverso la relazione di accessorio a principale – con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (così Cassazione civile , sez. II, 31 gennaio 2008 , n. 2305)
In presenza di una situazione di fatto dalla quale origini necessariamente un supercondominio, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati spetterà la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (in tal senso Cassazione civile , sez. II, 31 gennaio 2008 , n. 2305)
Al supercondominio sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti necessariamente comuni, quelle della comunione con riferimento alle aree ed ai servizi sforniti di tale carattere di stretta necessità (in tal senso si veda Cassazione civile , sez. II, 18 aprile 2005 , n. 8066)
La giurisprudenza individua il legame fra impianti e servizi comuni e unità immobiliari a proprietà solitaria come relazione di accessorietà comprendente sia il legame funzionale che la connessione materiale. Solo a questo tipo di legame corrisponde il supercondominio e l'applicabilità delle norme di cui agli artt. 1117 c.c. e ss. Se tale relazione di accessorietà non sussiste, invece, i beni che spettano "pro quota" ai titolari di proprietà individuali insistenti su piani o porzione di piano sono oggetto di comunione ordinaria (così Cassazione civile , sez. II, 03 ottobre 2003 , n. 14791).
Sotto il profilo dell'efficacia delle deliberazioni assembleari del supercondominio le stesse non abbisognano di alcuna ratifica da parte dei singoli condomini costituenti il supercondominio (n tal senso, si veda Cassazione civile , sez. II, 06 dicembre 2001 , n. 15476).
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