La multiproprietà (della quale figura molto diffusa nella pratica è la multiproprietà alberghiera) è una figura giuridica che ha trovato un primo riconoscimento giuridico con il D.Lgs. n. 427 del 9 novembre 1998 ed una sua collocazione sistematica all'interno del codice del consumo (D.Lgs. n. 206 del 6 settembre 2005), negli artt. 69 e ss.
La multiproprietà, ai sensi dell'art. 69 del richiamato codice del consumo, può avere ad oggetto il diritto di proprietà o altro diritto reale su bene mobile o immobile, anche con specifica destinazione (come nel caso della multiproprietà alberghiera), deve avere una durata non inferiore a tre anni e consiste nella facoltà di godere del bene stesso per un periodo determinato di ciascun anno, non inferiore ad una settimana. La multiproprietà può anche avere ad oggetto un bene non individuato ma determinabie sulla base della rispondenza ad un tipo contrattualmente prestabilito in un certo periodo dell'anno.
E', altresì, di comune esperienza il fatto che
la tipologia più diffusa di multiproprietà si caratterizza per avere,
come oggetto, la piena proprietà su un bene immobile, per la sua perpetuità e per il godimento turnario durante l'anno. Il diritto di multiproprietà, inoltre, comprende la facoltà di disporre del diritto e la trasmissibilità iure successionis. In comune con i diritti reali minori, la multiproprietà condivide l'obbligo di manutenzione e conservazione del bene oggetto della multiproprietà e l'obbligo di conservarne la destinazione.
Con il D.lgs. n. 427 del 1998 prima e con il
codice del consumo, poi, la multiproprietà ha trovato una sua
disciplina giuridica che attiene prevalentemente alla tutela del
consumatore nella fase delle trattative e nella fase immediatamente successiva. Secondo quanto dispone l'art. 70 del D.Lgs. n. 206 del 2005, l'acquirente di una multiproprietà ha il diritto di essere informato
su una serie di aspetti che riguardano il bene immobile oggetto
dell'acquisto (si tratta di informazioni che riguardano la regolarità
dell'immobile oggetto d'acquisto, dei tempi di completamento ove lo
stesso non sia stato ancora costruito, di informazioni riguardanti
l'esercizio del diritto di recesso, nonchè di informazioni relative ai
servizi comuni, alle strutture di uso comune ed alla stima presumibile
dei costi di gestione oltre, naturalmente, al costo dell'acquisto).
L'art. 71 prevede, poi, l'obbligo, a pena di nullità, di stipulare il contratto di multiproprietà per iscritto
e definisce i suoi requisiti essenziali, tra i quali, oltre a tutti gli
elementi dell'informativa precontrattuale, la durata del contratto ed
il termine a partire dal quale il consumatore può esercitare il suo
diritto di godimento; una clausola in cui si afferma che l'acquisto non
comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da
quelli stabiliti nel contratto; la possibilità o meno di partecipare ad
un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del
contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio
ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi
designato nel contratto. Sia l'informativa che il contratto debbono
essere redatti nella lingua del consumatore acquirente.
L'art. 73 detta, poi, una disciplina dettagliata del diritto di recesso che può essere sempre esercitato, senza onere alcuno, entro dieci giorni dalla conclusione
del contratto o entro il termine di dieci giorni dalla data successiva
in cui il consumatore abbia ricevuto tutte le informazioni di cui
all'art. 70 e di cui all'art. 71 del D.Lgs. n. 206/2005. In difetto di
tali informazioni, il consumatore può recedere, senza onere alcuno, nel
termine di 100 giorni (3 mesi più dieci giorni) dalla conclusione del contratto. Il recesso si esercita a mezzo di raccomandata a.r. che può anche seguire, ma nel termine massimo di 48hh un precedente telegramma o fax.
Sotto il profilo della natura giuridica, vi è chi ha ricondotto la multiproprietà ad una figura peculiare di proprietà caratterizzata oltre che dall'elemento spaziale dall'elemento temporale (in senso contrario depongono, tuttavia, gli obblighi, gravanti sul comproprietario, di rispettare la destinazione del bene, di preservarne l'integrità nel periodo di godimento individuale, di concorrere alla manutenzione e conservazione del bene obbligatoriamente), chi l'ha definita (riconoscendone la liceità giuridica) un diritto reale atipico e chi l'ha ricondotta alla fattispecie della comunione (al riguardo la Corte d'Appello di Genova, con sentenza del 29 settembre 2000, ha espresso l'opinione per cui: "la c.d. " multiproprietà " immobiliare con godimento turnario del bene non è assimilabile alla comunione, segnatamente per il vincolo di indivisibilità e gli ampi poteri del gestore che caratterizzano la prima, che pertanto costituisce una figura autonoma di diritto reale, dovendosi ritenere superato il principio della legale tipizzazione dei diritti reali, come "numerus clausus").
Con riferimento alle facoltà di disposizione riconosciute al multiproprietario, si è osservato che ogni atto di disposizione relativo al bene e concernente un periodo temporale distinto da quello di spettanza individuale si configura come un atto di disposizione di bene altrui; con riferimento ai diritti reali di godimento, ammissibile è stata, da taluno, ritenuta la costituzione di diritti d'uso, d'abitazione e d'usufrutto (naturalmente in relazione al periodo di spettanza), mentre inammissibile è stata ritenuta la costituzione di diritti di servitù, di enfiteusi o di superficie i quali, per loro stessa natura, presuppongono la permanenza del diritto. Ammissibile, in via generale, è stata, invece, ritenuta la costituzione di diritti personali di godimento, limitatamente al periodo di godimento turnario.
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