Il procedimento di trascrizione presso i registri immobiliari assolve a diverse funzioni in dipendenza del tipo di atto oggetto della trascrizione. Nell'ambito delle vicende circolatorie dei beni immobili, la trascrizione non assolve a funzioni costitutive dell'effetto atteso il principio del consenso traslativo di cui all'art. 1376 cc. L'effetto che dunque assolve l'onere della trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari è quello dell'opponibilità dell'atto ai terzi.
I conflitti imaginabili sono quelli tra più aventi causa dal comune dante causa ovvero tra il reale proprietario e l'acquirente a non domino. In disparte il profilo della trascrizione sanante, la trascrizione risolve il primo dei due conflitti astrattamente ipotizzati in quanto i conflitti tra acquirente a non domino e proprietario effettivo vengono risolti sulla base delle coordinate del diritto sostanziale (così anche i conflitti tra aventi causa dal de cuius ed eredi che provvedano alla trascrizione del proprio atto d'accettazione dell'eredità che, infatti, assolve unicamente ad una funzione di pubblicità notizia).
Deve, peraltro, sottolinearsi che la trascrizione, per poter produrre i suoi effetti di opponibilità ai terzi, deve fondarsi su una serie continua di trascrizioni ex art. 2650 cc in quanto, ove, nella sequenza dei trasferimenti, taluno dei danti causa non abbia provveduto a trascrivere in suo favore il proprio atto d'acquisto, l'ultimo avente causa della serie, pur se abbia trascritto il proprio titolo d'acquisto prima potrebbe soccombere dinanzi alla trascrizione successiva di un atto di trasferimento contro il dante causa del soggetto che non abbia proceduto alla trascrizione a favore. In tale prospettiva, la trascrizione dell'ultimo titolo di trasferimento sino a che non viene saldata la serie delle trascrizioni ha effetto meramente prenotativo (se A vende a B che non trascrive e B vende a C che trascrive il suo acquisto, C farà salvo definitivamente il proprio acquisto solo quando provvederà a trascrivere l'acquisto di B da A in quanto se D acquista da A un diritto incompatibile con quello trasferito a C e trascrive il proprio acquisto prima della trascrizione del trasferimento da A a B prevarrà su C anche se abbia trascritto dopo la trascrizione del trasferimento da B a C).
Gli atti soggetti a trascrizione sono quelli individuati all'art. 2643 cc; si tratta, in particolare, di contratti, sentenze o altri provvedimenti che trasferiscono o costituiscono la proprietà o altri diriti reali immobiliari, dei contratti di locazione di durata ultranovennale e dei contratti di società o associazione e costitutivi di consorzi con i quali siano conferiti in godimento beni immobili o altri diritti reali immobiliari per una durata superiore ai nove anni.
Con la Legge n 30 del 28 febbraio 1997, è stata introdotta la possibilità di procedere alla trascrizione del contratto preliminare redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Così come vedremo a proposito della trascrizione delle domande giudiziali, la trascrizione del preliminare produce effetti prenotativi destinati a saldarsi con la successiva trascrizione del definitivo da effettuarsi, a mente dell'art. 2645 bis, entro il termine previsto nel preliminare e, comunque, non oltre il termine di tre anni dalla sua trascrizione.
La possibilità di procedere alla trascrizione del preliminare dovrebbe confermare la possibilità di procedere alla trascrizione degli atti produtivi di effetti traslativi differiti (vendite obbligatorie di beni altrui o di beni futuri), in quanto il preliminare non produce effetti traslativi immediati che dipendono dalla successiva stipula del definitivo, dacchè risulterebbe irragionevole negare la possibilità di trascrivere atti che, sia pur non produttivi di effetti traslativi immediati, risultano, però, la fonte da cui tali effetti eventualmente origineranno in futuro.
E' anche possibile trascrivere le domande giudiziali dirette alla risoluzione, alla rescissione, alla revocatoria, all'annullamento, all'accertamento della nullità e della simulazione, relativa a taluno degli atti di cui all'art. 2463 cc nonchè le domande volte, ex art. 2932 cc ad ottenere una sentenza che prenda il posto del contratto definitivo non concluso. In tutte le delineate ipotesi, la trascrizione della domanda produce un effetto prenotativo rispetto al titolo giudiziale che accolga eventualmente la domanda; la sentenza potrà essere opposta a terzi che trascrivano atti incompatibili con il diritto vantato giudizialmente ove questi provvedano alla trascrizione del proprio titolo successivamente alla domanda giudiziale (peraltro, in relazione a ciascuna delle azioni previste sussitono specifici requisiti richiesti affinchè il terzo possa prevalere, una volta curata la trascrizione; in particolare la sentenza che accerta la nullità del contratto trascritto può sempre essere opposta ai terzi ove si provveda alla trascrizione ella domanda nel termine di cinque anni dalla trascrizione dell'atto impugnato).
I conflitti imaginabili sono quelli tra più aventi causa dal comune dante causa ovvero tra il reale proprietario e l'acquirente a non domino. In disparte il profilo della trascrizione sanante, la trascrizione risolve il primo dei due conflitti astrattamente ipotizzati in quanto i conflitti tra acquirente a non domino e proprietario effettivo vengono risolti sulla base delle coordinate del diritto sostanziale (così anche i conflitti tra aventi causa dal de cuius ed eredi che provvedano alla trascrizione del proprio atto d'accettazione dell'eredità che, infatti, assolve unicamente ad una funzione di pubblicità notizia).
Deve, peraltro, sottolinearsi che la trascrizione, per poter produrre i suoi effetti di opponibilità ai terzi, deve fondarsi su una serie continua di trascrizioni ex art. 2650 cc in quanto, ove, nella sequenza dei trasferimenti, taluno dei danti causa non abbia provveduto a trascrivere in suo favore il proprio atto d'acquisto, l'ultimo avente causa della serie, pur se abbia trascritto il proprio titolo d'acquisto prima potrebbe soccombere dinanzi alla trascrizione successiva di un atto di trasferimento contro il dante causa del soggetto che non abbia proceduto alla trascrizione a favore. In tale prospettiva, la trascrizione dell'ultimo titolo di trasferimento sino a che non viene saldata la serie delle trascrizioni ha effetto meramente prenotativo (se A vende a B che non trascrive e B vende a C che trascrive il suo acquisto, C farà salvo definitivamente il proprio acquisto solo quando provvederà a trascrivere l'acquisto di B da A in quanto se D acquista da A un diritto incompatibile con quello trasferito a C e trascrive il proprio acquisto prima della trascrizione del trasferimento da A a B prevarrà su C anche se abbia trascritto dopo la trascrizione del trasferimento da B a C).
Gli atti soggetti a trascrizione sono quelli individuati all'art. 2643 cc; si tratta, in particolare, di contratti, sentenze o altri provvedimenti che trasferiscono o costituiscono la proprietà o altri diriti reali immobiliari, dei contratti di locazione di durata ultranovennale e dei contratti di società o associazione e costitutivi di consorzi con i quali siano conferiti in godimento beni immobili o altri diritti reali immobiliari per una durata superiore ai nove anni.
Con la Legge n 30 del 28 febbraio 1997, è stata introdotta la possibilità di procedere alla trascrizione del contratto preliminare redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Così come vedremo a proposito della trascrizione delle domande giudiziali, la trascrizione del preliminare produce effetti prenotativi destinati a saldarsi con la successiva trascrizione del definitivo da effettuarsi, a mente dell'art. 2645 bis, entro il termine previsto nel preliminare e, comunque, non oltre il termine di tre anni dalla sua trascrizione.
La possibilità di procedere alla trascrizione del preliminare dovrebbe confermare la possibilità di procedere alla trascrizione degli atti produtivi di effetti traslativi differiti (vendite obbligatorie di beni altrui o di beni futuri), in quanto il preliminare non produce effetti traslativi immediati che dipendono dalla successiva stipula del definitivo, dacchè risulterebbe irragionevole negare la possibilità di trascrivere atti che, sia pur non produttivi di effetti traslativi immediati, risultano, però, la fonte da cui tali effetti eventualmente origineranno in futuro.
E' anche possibile trascrivere le domande giudiziali dirette alla risoluzione, alla rescissione, alla revocatoria, all'annullamento, all'accertamento della nullità e della simulazione, relativa a taluno degli atti di cui all'art. 2463 cc nonchè le domande volte, ex art. 2932 cc ad ottenere una sentenza che prenda il posto del contratto definitivo non concluso. In tutte le delineate ipotesi, la trascrizione della domanda produce un effetto prenotativo rispetto al titolo giudiziale che accolga eventualmente la domanda; la sentenza potrà essere opposta a terzi che trascrivano atti incompatibili con il diritto vantato giudizialmente ove questi provvedano alla trascrizione del proprio titolo successivamente alla domanda giudiziale (peraltro, in relazione a ciascuna delle azioni previste sussitono specifici requisiti richiesti affinchè il terzo possa prevalere, una volta curata la trascrizione; in particolare la sentenza che accerta la nullità del contratto trascritto può sempre essere opposta ai terzi ove si provveda alla trascrizione ella domanda nel termine di cinque anni dalla trascrizione dell'atto impugnato).
