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Le garanzie edilizie sono previste e qualificate come obligazioni della parte venditrice dall'art. 1476 cc, 3° comma e, tuttavia, in ordine alla loro natura è tuttora aperto ed irrisolto il dibattito, in certo qual modo intensificatosi per effetto dell'irruzione sulla scena della garanzia di conformità per i contratti rientranti nell'alveo applicativo del codice del consumo.
Le tesi che si sono misurate sul punto sono assolutamente eterogenee anche se le posizioni maggiormente sostenute sono quelle che riconducono le garanzie edilizie ed i relativi rimedi nell'ambito della responsabilità contrattuale e quella che, invece, le considera come delle garanzie in senso tecnico la cui efficacia è subordinata all'esistenza dei vizi o del presupposto dell'altruità del bene di cui all'art. 1476 cc, n 3.
Le tesi che si sono misurate sul punto sono assolutamente eterogenee anche se le posizioni maggiormente sostenute sono quelle che riconducono le garanzie edilizie ed i relativi rimedi nell'ambito della responsabilità contrattuale e quella che, invece, le considera come delle garanzie in senso tecnico la cui efficacia è subordinata all'esistenza dei vizi o del presupposto dell'altruità del bene di cui all'art. 1476 cc, n 3.
Minoritarie sono invece le dottrine che riconducono le garanzie edilizie nell'ambito di diverse vicende patologiche come:
il vizio della volontà del compratore, sub specie di errore (a tale tesi si obietta principalmente che i rimedi apprestati dal codice - risoluzione, riduzione del prezzo e risarcimento del danno - mal s'attagliano ad una ricostruzione della vicenda in termini di vizio della volontà cui dovrebbe conseguire l'annullamento del contratto);
la presupposizione, nel senso che il contratto sarebbe concluso sul presupposto dell'insussistenza dei vizi e della possibilità di conseguire l'effetto reale compromesso dall'azione svolta da terzi;
la responsabilità precontrattuale in quanto l'alienante violerebbe le norme di cui agli artt. 1337 e 1338 cc nella parte in cui ometterebbe di comunicare il difetto di legittimazione o le anomalie del bene (ma si è replicato che attraverso le garanzie edilizie il Legislatore non intende sanzionare la mancata prevenitva comunicazione delle anomalie che colpiscono il bene compravenduto ma reagire all'esistenza di dette anomalie).
La tesi più accreditata è, invece, quella che riconduce le garanzie edilizie nell'ambito del fenomeno inadempitivo di un'obbligazione e, più in particolare, dell'obbligo di fare acquistare la proprietà dl bene venduto e, per il caso della garanzia per i vizi, dell'obbligo di esatta esecuzione del contratto.
La difficoltà maggiore nella riconduzione delle garanzie edilizio nell'ambito dell'obbligazione risiede nel fatto che esse operano a prescindere dalla colpa del debitore in quanto, almeno per ciò che concerne il rimedio della risoluzione e quello della riduzione del prezzo, si tratta di tutele concessa all'acquirente per il fatto obiettivo dell'intevenuta evizione o della sussistenza di vizi, gravando, dunque, sul venditore stesso il rischio dello caso fortuito che, inece, secondo la regola generale "res perit domino", dovrebbe gravare sul compratore dal momento della produzione dell'effetto traslativo (coincidente ex art. 1476 cc con lo scambio dei consensi).
Tali obiezioni teoriche hanno indotto illustre dottrina ad escludere:
che le garanzie edilizie possano essere sussunte nel concetto di obbligazione;
che, pertanto, la consegna di un bene viziato o soggetto ad evizione possa considerarsi come inadempimento;
che, infine, i rimedi codicistici della riduzione del prezzo e della risoluzione possano essere considerati come espressioni della responsabilità gravante sul debitore ritenendo, come visto, che si tratti di effetti alternativi della vendita, sospensivamente condizionati alla ricorrenza dei presupposti individuati dall'art. 1476 c, n 3 cc.
Ad ulteriore supporto di tali argomentazioni, si è osservato che, con la conclusione del contratto, il venditore ha unicamente l'obbligo di trasferire il bene oggetto dell'impegno traslativo già cristallizzato sicchè non residua spazio per individuare un'obbligazione avente ad oggetto un modo di essere della cosa.
Secondo altra dottrina, invece, le garanzie edilizie sarebbero da ricondurre ad un'obbligazione di garanzia di risultato con caratteristiche diverse dall'obbligazione tipica avente ad oggetto un dover fare dominabile dal debitore.
Tale obbligazione, infatti, impegnerebbe il debitore non solo ad un comportamento atto alla realizzazione del risultato promesso, con la conseguente responsabilità risarcitoria ex art. 1218 cc in caso di inadempimento, ma determinerebbe la soggezione alle azioni edilizie ove il risultato atteso sia mancato per causa non imputabile.
L'obbligazione di garanzia sarebbe, dunque, da distinguere rispetto alla garanzia classica secondo il modello assicurativo in quanto contestualmente impegna la parte al comportamento soggettivamente dominabile volto al perseguimento del risultato garantito, con obbligo di risarcimento in mancanza, e ad obblighi di natura sostanzialmente indennitaria per il caso in cui il risultato sia mancato per causa non imputabile (nel caso delle garanzie edilizie, riduzione del prezzo o risoluzione del contratto).
I dibattiti teorici in merito alla natura delle garanzie edilizie, se esse cioè siano conseguenze di un inadempimento di un'obbligazione ovvero degli effetti del contratto di vendita conseguenti alla ricorrenza dei vizi o dell'evizione, conducono a diverse tesi in merito all'ammissibilità dell'azione di esatto adempimento, sub specie di sostituzione del bene o di sua riparazione. Tale azione infatti è ritenuta inconcepibile da quella dottrina che ritiene che le garanzie edilizie fuoriescano dall'ambito dei rimedi connessi all'inadempimento mentre, in linea teorica, dovrebbero reputarsi ammissibili ove l'impegno obbligatorio avesse ad oggetto anche le qualità del bene compravenduto. Secondo altra tesi peraltro, la sostituzione e la riparazione si configurerebbero come rimedi conseguibili mediante una domanda di condanna al risarcimento del danno in forma specifica.
il vizio della volontà del compratore, sub specie di errore (a tale tesi si obietta principalmente che i rimedi apprestati dal codice - risoluzione, riduzione del prezzo e risarcimento del danno - mal s'attagliano ad una ricostruzione della vicenda in termini di vizio della volontà cui dovrebbe conseguire l'annullamento del contratto);
la presupposizione, nel senso che il contratto sarebbe concluso sul presupposto dell'insussistenza dei vizi e della possibilità di conseguire l'effetto reale compromesso dall'azione svolta da terzi;
la responsabilità precontrattuale in quanto l'alienante violerebbe le norme di cui agli artt. 1337 e 1338 cc nella parte in cui ometterebbe di comunicare il difetto di legittimazione o le anomalie del bene (ma si è replicato che attraverso le garanzie edilizie il Legislatore non intende sanzionare la mancata prevenitva comunicazione delle anomalie che colpiscono il bene compravenduto ma reagire all'esistenza di dette anomalie).
La tesi più accreditata è, invece, quella che riconduce le garanzie edilizie nell'ambito del fenomeno inadempitivo di un'obbligazione e, più in particolare, dell'obbligo di fare acquistare la proprietà dl bene venduto e, per il caso della garanzia per i vizi, dell'obbligo di esatta esecuzione del contratto.
La difficoltà maggiore nella riconduzione delle garanzie edilizio nell'ambito dell'obbligazione risiede nel fatto che esse operano a prescindere dalla colpa del debitore in quanto, almeno per ciò che concerne il rimedio della risoluzione e quello della riduzione del prezzo, si tratta di tutele concessa all'acquirente per il fatto obiettivo dell'intevenuta evizione o della sussistenza di vizi, gravando, dunque, sul venditore stesso il rischio dello caso fortuito che, inece, secondo la regola generale "res perit domino", dovrebbe gravare sul compratore dal momento della produzione dell'effetto traslativo (coincidente ex art. 1476 cc con lo scambio dei consensi).
Tali obiezioni teoriche hanno indotto illustre dottrina ad escludere:
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che, pertanto, la consegna di un bene viziato o soggetto ad evizione possa considerarsi come inadempimento;
che, infine, i rimedi codicistici della riduzione del prezzo e della risoluzione possano essere considerati come espressioni della responsabilità gravante sul debitore ritenendo, come visto, che si tratti di effetti alternativi della vendita, sospensivamente condizionati alla ricorrenza dei presupposti individuati dall'art. 1476 c, n 3 cc.
Ad ulteriore supporto di tali argomentazioni, si è osservato che, con la conclusione del contratto, il venditore ha unicamente l'obbligo di trasferire il bene oggetto dell'impegno traslativo già cristallizzato sicchè non residua spazio per individuare un'obbligazione avente ad oggetto un modo di essere della cosa.
Secondo altra dottrina, invece, le garanzie edilizie sarebbero da ricondurre ad un'obbligazione di garanzia di risultato con caratteristiche diverse dall'obbligazione tipica avente ad oggetto un dover fare dominabile dal debitore.
Tale obbligazione, infatti, impegnerebbe il debitore non solo ad un comportamento atto alla realizzazione del risultato promesso, con la conseguente responsabilità risarcitoria ex art. 1218 cc in caso di inadempimento, ma determinerebbe la soggezione alle azioni edilizie ove il risultato atteso sia mancato per causa non imputabile.
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