Faq sulle garanzie nella vendita

Diritto Civile
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Quali sono le garanzie nella vendita?

Le principali garanzie nella vendita sono indicate nell'art. 1476 cc n 3 e sono la garanzia per i vizi e, cioè, quelle imperfezioni materiali che rendono la cosa inidonea all'uso a cui è destinata e la garanzia per l'evizione ossia la perdita totale o parzial della proprietà della cosa acquistata a seguito dell'eventuale azione esperita da un terzo. A queste garanzie vanno aggiunte quella di conformità prevista nell'ambito dei contratti del consumatore e quella per il malfunzionamento della cosa ove specificamente pattuita.

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E' necessario uno specifico acordo avente ad oggetto le garanzie della vendita?

Per quel che concerne le garanzie per i vizi e per l'evizione nonchè la garanzia di conformità nell'ambito dei contratti dei consumatori, esse sono dovute per legge dal venditore e costituiscono degli efftti naturali della vendita. La garanzia per il buon funzionamento invece deve essere specificatamente pattuita.

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Ma quali vizi sono coperti dalla garanzia?
 
Si tratta dei vizi preesistenti alla vendita, con riferimento a quelli successivi ma anteriori alla consegna occorre distinguere se siano determinati dal comportamento colposo del venditore nel qual caso potranno esperirsi i normali rimedi di reazione all'inadempimento o se si tratti di vizi insorti per caso fortuito nel qual caso il rischio grava sul compratore.

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che cosa è la garanzia per l'evizione?

La garanzia per l'evizione è posta a carico del venditore per il caso in cui il compratore venga privato, in tutto o in parte, del diritto sulla cosa acquistata per effetto dell'azione che un terzo abbia a proporre in forza di un diritto preesistente all'atto di vendita. E', dunque, da escludersi che la garanzia per l'evizione copra anche il caso in cui  il compratore sia stato privato o limitato nel suo diritto sul bene oggetto di vendita per effetto di atti posti in essere dal venditore successivamente all'atto di vendita.

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per quali casi concreti è data la garanzia per l'evizione

Tra le fattispecie di evizione, si usa distinguere:
 
l'evizione rivendicatoria che si realizza allorchè il terzo eserciti il proprio diritto (con azione petitoria o con rivendica) direttamente nei confronti del compratore;in tale ipotesi, l'evizione, per giurisprudenza prevalente, si verifica solo allorchè la sentenza sia definitiva;
 
l'evizione risolutoria si verifica invece allorchè venga meno (per effetto di risoluzione, nullità, annullamento, rescissione, revoca o sopravvenuta inefficacia) il titolo di legittimazione alla vendita del venditore - in tale ipotesi, peraltro, il compratore potrà essere chiamato a partecipare al giudizio incardinato contro il venditore o successivamente essere chiamato dal terzo vittorioso con azione restitutoria;
 
evizione risolutoria si ha anche nel caso in cui il terzo eserciti stragiudizialmente il proprio diritto, così, privando il venditore della propria legittimazione ad alienare (si pensi all'esercizio del diritto di riscatto o alla prelazione legale);
 
l'evizione espropriativa, infine, si verifica a conclusione di un processo di esecuzione forzata sul bene ovvero per effetto di una vicenda pubblicistica di espropriazione per pubblica utilità, dopo l'emissione del decreto di espropriazione, ovvero ancora in ipotesi di irregolarità giuridica del bene successivamente all'emissione dell'ordine definitivo di demolizione del bene ovvero ancora in caso di confisca penale del bene nel qual caso l'effetto dell'evizione si verifica con l'esecutività del provvedimento di confisca medesimo.

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in che cosa consiste la garanzia per l'evizione?

la garanzia per l'evizione ha diversa consistenza a seconda che l'evizione sia risultata totale (nel senso che il comrpratore sia stato integralmente privato del diritto sul bene) o parziale (nel senso che il compratore sia stato privato solo parzialmente di tale diritto); nel primo caso il venditore deve restituire il prezzo e le spese sostenute dall'acquirente per la vendita oltre al valore dei frutti che il compratore abbia dovuto restituire al terzo; nel secondo caso invece il compratore può conseguire la riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno; si applica però la disciplina dell'evizione totale ove il compratore dimostri che non avrebbe avuto interesse all'acquisto di un diritto limitato come quello che risulta per effetto dell'evizione.

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In caso di evizione è dovuto anche il risarcimento del danno?

Nel caso di evizione è dovuto anche il risarcimento del danno, stando all'opinione prevalente, se si dimostri la colpa del venditore

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L'evizione copre anche il caso in cui il bene risutli gravato da diritti reali (ad es. una servitù) o da diritti personali di godimento ignoti al compratore al momento dell'acquisto?

Si in tale ipotesi si parla di evizione limitativa ove, per dirla con le parole del codice, la cosa venduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento e che non siano stati dichiarati nel contratto. In tale ipotesi il compratore può domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo secondo le norem di cui all'art. 1480 cc in materia di evizione parziale.

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Ma se la garanzia per l'evizione opera solo dopo la sentenza definitiva che rimedi ha il compratore ove vi sia pericolo di evizione (ad esempio ove sia stata incardinata un'azione o sia stata scoperta un'ipoteca che grava sull'immobile acquistato)?

in questo caso, il compratore ove non abbia ancora pagato il prezzo, potrà svolgere l'eccezione d'inadempimento sospendendo il pagamento del prezzo ove abbia il timore che la cosa acquistata possa essere rivendicata da terzi. In caso di presenza di garanzie reali o vincoli sulla cosa, peraltro, il compratore potrà anche chiedere che il Giudice fissi un termine per la liberazione della cosa dal vincolo, trascorso il quale, in difetto di liberazione della cosa, il contratto si risolve con l'obbligo di risarcimento a carico del venditore

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Ma la garanzia opera anche se i vincoli erano noti al compratore al momento dell'acquisto?

no in tale ipotesi la garanzia opera solo in caso di evizione

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La garanzia per l'evizione può essere convenzionalmente esclusa o limitata?

si questo è possibile ma la garanzia è sempre dovuta e ogni patto contrario è nullo se essa si verifica per fatto proprio del venditore?

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Il compratore ha qualche onere nei confronti del venditore per far valere la garanzia per l'evizione?

si il compratore ha l'onere di chiamare in giudizio il venditore ove sia evocato in giudizio da un terzo che pretenda di vantare diritti prevalenti sul bene oggetto della compravendita. Se non lo fa rischia di perdere la garanzia ove il venditore dimostri che esistevano ragioni per respingere la domamda avanzata dal terzo.

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Da quando si prescrive l'azione di evizione?

l'azione volta a far valere la garanzia per l'evizione comincia a prescriversi dal momento in cui l'azione stessa può essere esperita e, cioè, dal momento in cui il fatto evizionale sia stato accertato con sentenza definitiva.
 
 
 
rassegna di articoli relativi a giurisprudenza illustrata sulle principali riviste cartacee (Guida al Diritto e Corriere Giuridico)
  
 
 
 
 
 
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