L’organo fondamentale del condominio, preposto alla gestione, alla manutenzione ed alla disciplina del godimento delle proprietà condominiali, è l’assemblea di condominio.
Ove il condominio sia costituito da 4 o più persone l’assemblea del condominio è tenuta a nominare un amministratore, ove sia costituito da 10 o più persone, è tenuta a deliberare un regolamento di condominio (cfr. l’art. 1138 c.c.).
L’assemblea del condominio può, dunque, disporre le innovazioni delle cose comuni dirette al loro miglior godimento, all’uso più comodo o al maggior rendimento e delibera le opere di manutenzione straordinaria e quelle di manutenzione ordinaria (ove non siano di competenza dell’amministratore). L’assemblea del condominio, inoltre, nomina l’amministratore e delibera sulla sua retribuzione, approva il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra i condomini, il rendiconto annuale dell'amministratore speciale.
L’art. 1136 c.c. stabilisce norme in materia di quorum richiesti per la validità delle deliberazioni dell’assemblea di condominio. In via generale, l'assemblea di condominio è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio e necessita l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Per la nomina e la revoca dell’amministratore per le riparazioni straordinarie per le liti attive e passive che esorbitino le competenze dell’amministratore, l’assemblea di condominio deve deliberare a maggioranza degli intervenuti, semprechè questi rappresentino la metà del valore dell’edificio.
Le deliberazioni dell’assemblea di condominio che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 (dirette al miglioramento, al maggior rendimento ed all'uso più comodo della cosa comune) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
Per la validità della delibera assembleare è, inoltre richiesto, il preventivo invito di tutti i condomini (cfr. art. 1136 c.c.)
L’amministratore, invece, cura l’esecuzione delle deliberazioni assembleari e l’osservanza del regolamento condominiale, provvede alla manutenzione ordinaria della cosa comune, ne disciplina l’uso, ha la rappresentanza dei singoli condomini ed ha facoltà d’agire in giudizio in riferimento alle sue competenze.
Ove il condominio consti di dieci o più condomini deve dotarsi di un regolamento di condominio.
Il regolamento di condominio contiene le norme che disciplinano l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese in virtù della quota espressa dalle cc.dd. tabelle millesimali. Il regolamento di condominio contiene, altresì, le norme relative all’amministrazione del condominio e per la conservazione della cosa.
Con riferimento al regolamento di condominio occorre distinguere se lo stesso sia stato approvato dall’originario proprietario o deliberato all’unanimità e trascritto nei registri immobiliari dal caso, diverso, in cui esso sia stato deliberato a maggioranza ex art. 1136 c.c., secondo comma. In questo secondo caso il regolamento di condominio vincolerà solo con riferimento alle clausole riguardanti l’uso ed il godimento della cosa comune mentre, in caso di regolamento condominiale convenzionale, vincolerà i successivi acquirenti anche con riferimento alle clausole limitative delle proprietà individuali. Ne consegue che il regolamento condominiale convenzionale , anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, "per relationem", nel contenuto dei singoli contratti.
D’altra parte, le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità; e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati (qualora non si sia proceduto alla trascrizione); se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea (così Cassazione civile , sez. II, 12 maggio 1994 , n. 4632).
Analogo discorso vale per le tabelle millesimali che, ove non convenzionali, richiedono, per la loro approvazione e modifica, la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., secondo comma e sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese (così Cass. Civ. n. 4219 del 23 febbraio 2007)
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