I diritti reali hanno ad oggetto beni materiali e presentano innanzitutto i requisiti dell’assolutezza (nel senso che possono essere fatti valere nei confronti di tutti) e dell’immediatezza che importa la possibilità di esercitare le relative facoltà a prescindere dalla cooperazione dei terzi.
Si usa distinguere i diritti reali di godimento (la proprietà e i diritti reali di godimento su cosa altrui) che, per l’appunto, attribuiscono determinate facoltà di godimento sui beni, dai diritti reali di garanzia (il pegno e l’ipoteca) che hanno, invece, la funzione di garantire il credito.
Ulteriore caratteristica dei diritti reali (siano essi di godimento o di garanzia) è l’essere un numero chiuso e, cioè, esclusivamente quelli previsti dalla legge. A fianco del principio del numero chiuso dei diritti reali si pone quello, connesso ma non coincidente, della loro tipicità, che attiene al loro contenuto e, cioè, alla necessità che lil loro regime sia quello legalmente previsto. La logica del numero chiuso e della tipicità dei diritti reali originariamente era quella di limitare alle ipotesi tassativamente indicate dalla legge la casistica dei diritti idonei a produrre effetti erga omnes (in tal senso, si sottolineava la differenza con i rapporti obbligatori originati dal contratto, laddove l’improduttività di effetti rispetto ai terzi legittimava la previsione dell’atipicità della fonte contrattuale di cui all’art. 1322 c.c.; la possibile atipicità della fonte costitutiva di rapporti obbligatori si desumeva, peraltro, dallo stesso art. 1173 cc laddove gli altri fatti ed atti idonei a produrre obbligazioni non sono quelli previsti dalla legge in senso puntuale ma quelli ricavabili dall'ordinamento giuridico; in senso contrario si osservava, peraltro, che l'art. 1322 cc, nel prevedere il contratto atipico, non stabilisce alcunchè in ordine al suo oggetto di talchè esso potrebbe ben essere anche un diritto reale atipico).
Come sopra accennato, i diritti reali di godimento sono il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento su cosa altrui. Questi ultimi si caratterizzano per l’oggetto che consiste in una o più specifiche facoltà comprese nel più ampio diritto di proprietà e che vengono, per legge o per accordo negoziale, attribuite a soggetto diverso dal titolare del diritto di proprietà. In tal senso il diritto di proprietà si caratterizza per l’elasticità del relativo contenuto che è soggetto a compressione (e, cioè, alla limitazione delle relative facoltà) a seguito della costituzione di un diritto reale di godimento su cosa altrui e a consolidazione (e, cioè, alla nuova espansione) a seguito dell’estinzione del diritto reale di godimento su cosa altrui.
I diritti reali di godimento su cosa altrui si estinguono per non uso ventennale, per la rinuncia da parte del titolare e a seguito di confusione e, cioè, quando il titolare del diritto di proprietà viene a coincidere con il titolare del diritto reale di godimento sulla medesima proprietà (si pensi al caso della successione). Il titolare del diritto reale di godimento su bene altrui può agire nei confronti del proprietario per sentir accertato il proprio diritto con l’azione confessoria.
I diritti reali di garanzia, come detto, sono, invece, il pegno e l’ipoteca ed hanno la funzione di garantire il credito con prelazione rispetto agli altri creditori e direttamente sul bene oggetto del diritto reale di garanzia. In tal senso, stante la natura accessoria del diritto reale di garanzia, esso si estingue una volta venuto meno il credito a garanzia del quale è sorto.L'attribuzione del diritto di prelazione sul bene costituisce eccezione al principio della par condicio creditorum di cui all'art. 2740 cc, sicchè, anche per tale via, si trae indiretta conferma in ordine alla necessaria tipicità e nominatività di tale categoria di diritti reali.
I diritti reali di garanzia si distinguono, poi, dai privilegi in quanto questi ultimi sono un particolare modo in cui si atteggiano specifici crediti qualificati ma non hanno, come riferimento, specifici ed individuati beni.
Le obbligazioni propter rem sono obbligazioni strettamente collegate alla proprietà o ad altro diritto reale di godimento su specifici beni. Le obbligazioni propter rem si caratterizzano, cioè, in quanto, per espressa disposizione di legge, seguono il bene cui accedono. Si tratta, cioè, di obbligazioni delle quali debbono rispondere tutti i soggetti che abbiano, nel tempo, la proprietà o vantino altro diritto reale di godimento su di un determinato bene. L’obbligazione propter rem, dunque, contrariamente ai principi generali in materia di obbligazioni, non vincola soltanto il soggetto che ha contratto il debito ma anche i soggetti terzi che successivamente acquistino il bene cui accede l’obbligazione. In tale prospettiva anche alle obbligazioni propter rem si applica il principio del numero chiuso. Diversamente dai diritti reali, invece, le obbligazioni propter rem difettano del requisito dell'immediatezza necessitando il relativo diritto di credito della cooperazione dell'obbligato per la realizzazione dell'interesse sotteso.
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